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业主立案法团（Owners' Corporation, OC）是根据香港《建筑物管理条例》（第344章）成立的法定组织，由同一建筑物或屋苑的业主共同组成，主要目的是管理及维护物业的公共事务。
业主立案法团能有效整合资源、维护物业品质，并保障业主权益。对于香港高密度的住宅环境而言，其角色尤为重要，有助于平衡个人利益与社区整体发展。
1. 统一管理公共区域
- 负责建筑物内公共设施（如电梯、走廊、花园、停车场等）的日常管理、维修及清洁。
- 确保消防系统、电力设备等符合安全标准，保障住户安全。
2. 维护物业价值
- 通过定期保养和维修，延长建筑物寿命，避免因失修导致楼价下跌。
- 协调大型工程（如外墙翻新、水管更换），提升整体居住环境。
3. 财务管理
- 收取管理费：按业权份数向业主收取费用，用于日常开支及储备基金。
- 管理储备金：为未来大型维修或突发事件（如台风损毁）预留资金，避免临时摊分费用。
4. 执行公契（Deed of Mutual Covenant）
- 监督业主遵守大厦公契条款，例如禁止违规改建、处理噪音或卫生问题。
- 对违规行为发出警告或采取法律行动，维持社区秩序。
5. 法律代表与决策
- 代表全体业主与第三方（如物管公司、承办商）签订合约，或就争议提出诉讼。
- 针对重大事项（如更换物管公司、大型工程）召开业主大会，通过投票集体决策。
6. 提升业主话语权
- 集中业主意见，避免开发商或物管公司单方面主导管理事务。
- 在与政府部门沟通（如申请维修资助）时，作为统一的沟通窗口。
7. 法律依据与权力
- 根据《建筑物管理条例》，法团具有法人地位，可独立签署文件、开设银行帐户，甚至以法人名义起诉或被起诉。
在香港，业主立案法团（Owners' Corporation，简称「法团」）是根据《建筑物管理条例》成立的合法组织，主要负责管理分层大厦的公共事务（如维修、保安、清洁等）。而「黑社会」则指有组织的犯罪集团，涉及非法活动。两者看似无关，但在某些情况下，黑社会可能试图渗透或操控法团以谋取利益。以下是相关背景和可能的关联分析：
8. 业主立案法团的运作与潜在漏洞
- 法团由业主共同成立，管理委员会（管委会）成员由业主选出，负责决策大厦事务（如招标工程、管理财务等）。
- 潜在风险：若管委会成员被贿赂、威胁，或黑社会成员混入管委会，可能通过以下方式操控：
- 工程围标：黑社会勾结承办商，以高价承包维修工程并收取回扣。
- 管理费挪用：非法转移法团资金。
- 操控选举：以恐吓手段影响业主投票，确保「自己人」当选管委会。
8. 黑社会介入法团
香港旧式屋村维修工程长期存在围标现象，黑社会或不良商人透过威胁、贿赂控制法团，以天价工程牟利。此案中，法团仅以「外墙石屎剥落需紧急维修」为由，未经透明招标即通过工程，反映制度漏洞（如《建筑物管理条例》对法团权力监管不足）
- 香港曾发生多起黑社会介入法团的案例，例如：
- 2018年，警方破获一个黑社会集团，涉嫌操控多个屋苑法团，通过威吓业主、伪造文件等手段，骗取超过千万港元的工程款项。
- 2024年李郑屋村法团委员挨斩案
- 2025年将军澳景林村法团选举17人有黑帮背景涉恐吓被捕包括参选人当选人
9. 政府与法律的应对措施
- 法律条文：《建筑物管理条例》要求法团财务透明，并可追究违法行为。若发现黑社会介入，可援引《社团条例》或《刑事罪行条例》起诉。
- 执法行动：香港警方（如O记「有组织罪案及三合会调查科」）会针对黑社会渗透法团展开调查。
- 业主自保：
- 提高警觉，参与法团会议并监察财务报告。
- 发现可疑工程报价或威胁行为，立即向警方举报。
- 透过民政事务处或法律途径，申请撤换违规管委会成员。
8. 民政事务总署对业主立案法团的说明
引言
- 管理私人大厦是业主应尽的责任。政府在大厦管理方面的政策，一直是鼓励和协助业主成立合适的居民组织，例如业主立案法团(法团)，以便他们有效地管理大厦。
- 《建筑物管理条例》(第344章)(下称《条例》)旨在为法团的成立和运作提供法律纲领，以便私人大厦业主成立法团，更妥善地管理目己的物业。
成立业主立案法团的目的
《条例》也清楚订明法团的职责及权力。法团负有法律责任，妥善管理和维修建筑物的公用部分，并须采取一切合理必需的措施，以执行公契载明有关建筑物公用部分的管理职责。至于权力方面，法团可决定是否聘请受薪员工、物业管理公司或其他专业机构或人员，协助或由其代表法团执行法团根据《条例》或公契而拥有的职责和权力。法团根据《条例》第18条履行其职责及行使其权力时，须以民政及青年事务局局长按照《条例》第44(1)条发出的工作守则为指引。
香港地少人多，市民大多居住在私人多层大厦或由多幢大厦组成的私人屋苑。这些大厦和屋苑由多个单位组成，单位数目由数百至数千个不等。单位的业主有责任共同管理和维修所居住的大厦或屋苑。如果因为大厦或屋苑管理不善或其公用部分缺乏维修而造成任何意外，有关业主须负上共同及各别的法律责任。
管理和维修建筑物并非简单的事情，涉及的工作繁多，包括清洁公用地方、处理垃圾、保安，以及非经常性的工作，例如聘任物业管理公司和维修建筑物等。如建筑物并无成立法团，视乎有关建筑物公契的规定，建筑物所有管理和维修事宜可能须由全部业主共同决定。对于由数百甚至数千个单位组成的大厦或屋苑来说，这不但费时失事，而且不大可行。
要妥善管理建筑物，让业主有一个舒适的居住环境，并使他们的资产不会因建筑物管理和维修不善而受到影响，成立法团虽不是唯一的途径，但却是最可行的方法。法团是根据《条例》成立的独立法人组织，在法律上代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关的权利、权力、特权和职责，并有权任免物业管理公司及监督其工作。
《条例》订明法团会议可通过有关建筑物公用部分的控制、管理和行政事宜，以及有关该等公用部分的翻新、改善或装饰的决议，而该等决议对管理委员会(管委会)和全部业主均具约束力。
常见问题与挑战
- 成立门槛：需由业主大会通过决议，并向土地注册处注册。
- 业主参与度低：部分业主可能不积极参与会议或投票，影响决策效率。
- 专业知识需求：大型维修或法律事务可能需要聘请专业顾问（如工程师、律师）。
- 黑社会入侵 : 部分旧楼法团因业主参与度低，容易被少数人（包括黑社会）把持。
