内容目录
一、卖楼完整流程（分阶段说明）
1. 前期准备阶段
- 物业估价
透过银行或专业估价行了解市值，避免定价过高或过低影响成交速度。 - 整理与维修
清洁单位、修缮明显瑕疵（如漏水、墙面剥落），必要时可做简单翻新（如油漆）提升吸引力。 - 专业拍摄与文案
委托地产代理或摄影团队拍摄高质素照片，并撰写突出卖点的描述（如交通便利、景观佳）。
2. 放盘与推广阶段
- 选择放盘方式
- 自行放盘：透过网上平台（如本网站）节省佣金及增加曝光率。加快放售，但需自行处理查询与议价。
- 委托地产代理：支付佣金（通常为楼价1%），由代理安排宣传、带客睇楼及协商条款。
- 设定灵活成交期
根据自身需求（如换楼时间）与市场反应调整，常见成交期为60-90日。
3. 睇楼与议价阶段
- 安排睇楼时段
保持单位整洁明亮，可准备楼书或设施清单（如家电包含项目）供买方参考。 - 议价策略
预留约3%-5%议价空间，同时坚持底价避免急于成交而亏损。
4. 签署法律文件阶段
- 临时买卖合约（临约）
- 买方支付「细订」（楼价3%-5%），卖方需提供身份证明及物业资料。
- 明确列明「必买必卖」条款、交吉状态、责任划分（如大厦维修费分摊）。
- 正式买卖合约
- 买方签临约后14日内签正约并付「大订」（连细订共10%）。
- 卖方律师需准备楼契、查清物业产权（如是否有违建、僭建问题）。
5. 成交与交楼阶段
- 处理尾数与交匙
- 成交日买方透过律师支付余款（通常为楼价90%）。
- 确认款项到账后，移交钥匙并签署「交收备忘录」。
- 处理附带事项
- 结清管理费、水电煤等杂费，提供结算单据给买方。
- 如连租约出售，需提供租客联络资料及押金转让安排。
二、卖楼主要开支明细
| 项目 | 费用范围 | 备注 |
|---|---|---|
| 地产代理佣金 (网上放盘没有此项支出) | 楼价1% (500万楼价需要支付地产代理5万元佣金) | 可议价，若买方无代理，部分情况佣金或由买方支付。 |
| 律师费 | 约$8,000-$15,000 | 处理合约、查契及转让手续，复杂个案（如遗产物业）费用较高。 |
| 赔偿费用 | 视情况而定 | 若卖方违约（如拒绝交易），需双倍退订并赔偿买方损失。 |
| 维修费用 | 视单位状况而定 | 建议预留约$10,000-$50,000处理基本修缮，避免买方压价。 |
| 赎契费用 | 银行手续费约$3,000-$5,000 | 如物业仍有按揭，需先还清贷款并取回楼契。 |
三、卖楼前关键注意事项
- 产权清晰度
- 确认楼契完整无缺，如有遗失需提前补办。
- 检查物业是否有未解决的法律问题（如诉讼、钉契）。
- 税务规划
- 如持有物业未满3年，须缴付额外印花税（SSD），税费由卖方承担。
- 若为联名物业，需所有业主签署文件。
- 财务衔接
- 如换楼，需协调买卖成交期，避免「摸顶」风险（卖楼后楼价急升）。
- 租客处理
- 如连租约出售，需提前通知租客并确认租约条款（如「买卖不破租赁」）。
四、常见问题提醒
- 「交吉」与「不交吉」差异
交吉出售须清空单位并终止租约；不交吉则需披露租约细节，可能影响买家贷款成数。 - 买方贷款风险
若买方未能获批按揭，卖方可没收订金并重新放盘，但需在临约中明确条款。
建议行动：签署文件前务必由律师审核条款，并保留所有沟通记录。若市场波动较大，可设定「必买必卖」条款保障自身权益。
