逆按揭（安老按揭）

安老按揭计划是什么？

安老按揭计划（又称「逆按揭」或「逆向抵押贷款」）是香港政府为长者设计的一项金融产品，由香港按揭证券有限公司（HKMC）于2011年推出。其核心概念是让拥有物业的长者将房产抵押给银行，换取定期支付的款项（如每月现金、一笔过贷款或信用额度），以补充退休后的收入。长者仍可继续居住在原物业中，直至身故或永久搬离，之后银行才会处置物业以偿还贷款及利息。

安老按揭是「以房养老」的双面刃：既能缓解长者的经济压力，也可能削弱遗产传承。决策前需全面评估个人健康状况、家庭需求及物业市场前景，并确保理解所有条款细节，避免晚年陷入财务或被动局面。

逆按揭适合希望「活化」物业资产以改善退休生活的业主，但需综合评估财务需求、家庭规划及长期风险。建议申请前咨询专业财务顾问或律师。

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安老按揭计划的申请资格及运作方式

1. 申请资格：
   通常适用于55岁或以上（视乎银行条款）的香港永久居民，且持有未抵押的住宅物业。
   若抵押物业为 未补地价的资助房屋（如居屋、租者置其屋计划单位），申请人年龄须达 60岁或以上。
   
2. 财务要求 :
   申请人须 无破产纪录，且 未涉及破产呈请程序。
   不可有 债务重组（IVA） 或类似财务协议在身。
   
3. 物业要求 :
   物业类型：必须为香港的 住宅物业（私人住宅或资助房屋）。
   楼龄限制：物业楼龄须在 50年或以下。若超过50年，部分机构可能要求提交验楼报告。
   使用状态：物业须为 自住用途，不可出租或空置，且 无转售限制（如「额外印花税」锁定期）。
   资助房屋特别条款：未补地价的资助房屋需先取得 房委会／房协书面批准。
   
4. 联名申请
   最多接受 3名合资格业主 联名申请，常见为配偶、子女或亲属。
   物业须以 「联权共有」（Joint Tenancy） 形式持有，所有业主需共同签署按揭契约。
   
5. 公司持有物业
   若物业由 香港注册有限公司 持有，该公司可作为申请人，但需符合以下条件：
   公司股权结构简单（如家族公司）；
   所有股东及董事同意申请；
   提供公司注册证明及财务状况文件。
   
6. 物业估值 :
   贷款额度取决于物业估值、申请人年龄及选择的 年金计划（每月领取、一笔过或混合模式）。
   
7. 抵押物业：
   长者将物业抵押给参与计划的银行，银行根据物业估值、申请人年龄、利率等因素计算每月可获款项。
8. 领取方式：
   可选择终身领取、固定年期（如10年、20年）或混合模式。
   
9. 还款条件：
   当长者身故、永久搬离或出售物业时，银行会出售物业以偿还贷款本金、利息及相关费用。若出售所得高于债务，剩余金额归遗产继承人；若不足，则由HKMC承担差额（银行无追索权）。

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安老按揭的优点分析

稳定退休收入

• 将「不动产」转为「流动资金」，解决长者现金流不足的问题，尤其适合无子女供养或储蓄有限的人。
• 款项可选择每月固定金额，帮助应对日常开支或医疗费用。

保留居住权

• 长者无需搬离原有住所，维持生活品质，避免因卖楼后租金上涨或搬迁的压力。

灵活财务安排

• 可选择一笔过贷款（如应急医疗费用）或信用额度，按需要提取资金。
• 若选择终身领取，活愈久领愈多，对长寿者较有利。

风险由政府部分承担

• HKMC提供保险机制，若物业贬值导致出售后不足以还款，差额由HKMC承担，继承人无需补偿。

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安老按揭的潜在弊端

利息累积侵蚀遗产价值

• 贷款利息会随时间复利增长，可能大幅减少物业最终剩余价值，影响继承人权益。若长者短期内身故，继承人可能需提前还款以保留物业。

物业价值波动风险

• 若楼市下跌，即使有HKMC保障，继承人仍可能失去物业或仅获少量剩余资产。

提前终止成本高

• 若长者中途想赎回物业（如家庭原因），需一次性偿还本金加利息，可能因资金不足而难以实现。

可能影响社会福利资格

• 定期领取的款项可能被视为收入，影响申请长者生活津贴或综援的资格。

家庭纠纷隐患

• 若未与家人充分沟通，继承人可能因物业处置问题产生矛盾。

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适合对象与注意事项

• 适合：无子女、需稳定现金流、物业价值高但其他资产较少的长者。
• 不适合：计划将物业留给子女、或预期短期内需动用物业者。

重要建议：

1. 仔细计算长期利息成本与领取金额的平衡（可透过银行提供的模拟工具）。
2. 与家庭成员充分沟通，并咨询独立财务顾问或法律意见。
3. 比较不同银行的条款（如利率、手续费、弹性等）。

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计算公式与步骤

1. 确定按揭本金（P）
   • 物业估值（V）：
     • 若V≤800V≤800 万港元：
       P=V×100%P=V×100%
     • 若800800 万< V≤2500V≤2500 万港元：
       P=800×100%+(V−800)×50%P=800×100%+(V−800)×50%
     • 若V>2500V>2500 万港元：
       P=800+(2500−800)×50%=1650P=800+(2500−800)×50%=1650 万港元
2. 确定支付期数（n）
   • 年金年期：选择固定年限（如10年、15年），或根据申请人年龄估算剩余寿命（如80岁预期寿命15年，n=15×12=180n=15×12=180 月）。
3. 选择利率计划
   • 浮息：与市场利率（如HIBOR）挂钩，每月变动。
   • 定息：固定利率，通常高于浮息计划的初始利率，但长期稳定。
4. 计算每月年金（M）
   使用现值公式，将按揭本金PP 分摊至每月支付：M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr：月利率（年利率÷ 12）
   • nn：总支付月数

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关键因素影响

• 物业估值：V↑⇒P↑⇒M↑
• 年金年期：n↓⇒M↑n↓⇒M↑（支付期越短，每月分摊越多）
• 申请人年龄：年龄↑⇒n↓⇒M↑
• 利率计划：定息通常使用较低利率r↓⇒M↑r↓⇒M↑，故每月年金较高。

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举例计算

案例参数

• 物业估值：1200万港元
• 年金年期：15年（n=180n=180 月）
• 申请人年龄：75岁
• 利率计划：定息（年利率3% → 月利率0.25%）

步骤

1. 按揭本金（P）：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=1000万港元
2. 每月年金（M）：M=10,000,000×0.00251−(1+0.0025)−180M=10,000,000×1−(1+0.0025)−1800.0025​
   • 计算分母：
     (1.0025)−180≈0.644，故1−0.644=0.356
   • 结果：M≈10,000,000×0.0025 / 0.356≈70,225港元/月

• 高物业价值、短期年金、高龄申请人、定息计划将显著提升每月年金。
• 实际计算需根据银行提供的利率与精算模型调整，建议咨询专业机构获取精确报价。

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常见问题与解答

下列事件发生时将构成暂停事件：

(a) 您违反相关的政府租契或大厦公契；
(b) 您没有支付管理费、差饷及地租等；
(c) 您没有为物业购买火险及其他严重损毁的保险；
(d) 您未能对物业作出妥善保养及维持其良好狀况；
(e) 您没有遵守与物业相关的任何法律、规则及规例；
(f) 您没有遵守任何政府当局或樓宇管理人就物业发出的任何命令及通
知；
(g) 您未能提供关于您的物业所需包含之确认事项的《年度声明》；
(h) 您为任何受益人（相关之《安老按揭契据》下的贷款机构除外）设
定任何关乎您物业的押记或其他利益，除非您事先获得您贷款机构
的书面同意；
(i) 您的任何作为或不作为以致对物业的价值产生不利影响，或损害相
关之《安老按揭契据》下的抵押权益；或
(j) 您违反其于相关的《贷款协议书》或任何相关法律文件下之任何责
任，或就安老按揭贷款向贷款机构提供任何不正确或具误导性的资
料。
备注：
如您有多个物业作为您安老按揭贷款的抵押品，任何一项关于您其中一个
物业的暂停事件，均会构成您整个安老按揭贷款的暂停事件

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到期事件

下列事件发生时将构成到期事件：
(a) 您在没有获得您贷款机构的书面同意下，将您的物业出租；
(b) 您及您安老按揭贷款的所有共同借款人（如有）均已離世；
(c) 您或您安老按揭贷款的其他共同借款人（如有）中任何一人被裁定
破产，或受个人自愿安排所规限；
(d) 如暂停事件有可能被纠正，而您未能于该暂停事件发生后的6 个月
内将其纠正；
(e) 发生一项无法被纠正的暂停事件；
(f) 您的物业被香港政府或任何有关当局收回；
(g) 有关您物业的政府租契被终止而没有续期；
(h) 任何合资格人士已书面确定您的物业不能再被安全地使用；
(i) 您的物业或您物业所在的樓宇经已完全或在相当程度上倒塌；
(j) 您的物业依法被强制出售，而该出售已经完成；
(k) 您物业的聯权共有业权已经被分割；或
(l) 您自愿将物业的空置管有权交予贷款机构。
备注：
如您有多个物业作为您安老按揭贷款的抵押品，任何一项关于您其中一个
物业的到期事件，均会构成您整个安老按揭贷款的到期事件。