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港府「明日大屿」前哨战现警报！曾于2023年流标的东涌东填海区106B住宅地，今日由新鸿基地产以6.02亿「破冰价」夺得，每呎楼面地价仅1,501港元，不仅较两年前同区地价急泻65%，更创下2014年天水围湿地地皮后、近11年来官地住宅呎价新低。业界测算显示，项目需以呎价8,724元开售方能回本，势将改写大屿山住宅定价基准。
地产寒冬现形记
这幅临海地块总占地逾10万平方呎，最高可建40.1万呎楼面。新地副董事总经理雷霆透露，将投资35亿打造中小型海景住宅，预计提供逾500伙。值得关注的是：
1️⃣ 地价较估值下限再折让15%，反映发展商风险胃纳萎缩
2️⃣ 回本价较同区二手现楼低水逾20%，或触发割喉式减价战
3️⃣ 政府首季卖地收益仅达全年目标6%，财政压力骤增
流标地重生之谜
测量师行普遍认为，今次超低价成交与四大因素相关：
✓ 东涌东基建配套严重滞后，首批居民恐成「开荒牛」
✓ 利率高企令财务成本倍增，发展商现金流管理趋保守
✓ 北部都会区分流购买力，新界西楼市饱和危机浮现
✓ 中美角力持续，外资基金对港地产持观望态度
蝴蝶效应预警
仲量联行研究部主管黄志辉指出，此次低价成交恐引发连锁反应：
• 银行或下调周边物业估值触发负资产潮
• 即将截标的油塘通风楼项目面临流标风险
• 政府新财年土地供应目标或需下调20-30%
值得玩味的是，新地此次出手正值集团西贡十四乡大型项目即将推售之际，市场解读此举既可低价储备土地，又能透过定价策略掌握市场话语权。究竟这是地产巨头逆周期操作的经典案例，还是反映香港楼市结构性转向？且看这块「寒暑表地皮」如何牵动后市风云。
深度延伸
▶️ 对比2019年批出的东涌第57区地块（呎价6,268元），今次地价暴跌76%
▶️ 按8,724元回本价推算，未来开售价将较东环（2023年均价13,500元）低35%
▶️ 项目与港珠澳大桥口岸直线距离仅3公里，能否激活大湾区投资客成关键变数
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