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银行按揭罚息期是什么
银行按揭罚息期是指在房贷合约中，银行规定的一段特定期间（通常为1至3年），若借款人在此期间内提前全额或部分偿还贷款，银行会根据合约条款收取额外费用（称为「罚息」或「提前还款手续费」）。此机制主要用于保障银行的利息收益，避免借款人过早还款导致银行损失预期利润，以保障银行的预期利息收入。是银行平衡风险与收益的机制。借款人应在申请按揭时充分了解相关条款，避免未来提前还款时产生意外支出。
罚息期的核心要点：
- 目的
银行提供房贷时，已预期在贷款期内赚取利息收入。若借款人提前还款，银行需重新配置资金，可能面临利率波动风险或资金闲置成本。罚息期可弥补这部分潜在损失。 - 常见期限
- 香港：多数银行设2年罚息期。
- 其他地区：依市场惯例，可能为1至3年不等，需详阅合约。
- 罚息计算方式
- 按剩余本金比例：例如罚息期内第一年收取贷款余额的2%，第二年1%。
- 按未偿利息比例：如「赔偿6个月的利息」。
- 分层计算：提前还款金额越高，罚息比例可能递增。
- 例外情况
部分银行允许每年免费提前偿还少量贷款（如每年5%–10%本金），超出部分才计罚息。
例子：
若贷款合约规定：
- 罚息期：2年
- 罚息率：第一年3%、第二年2%
- 贷款余额：100万港元
若借款人在第一年提前全额还款，需支付罚息：
100万× 3% = 3万港元
注意事项：
- 细读合约条款：罚息规定、豁免条件、计算方式可能因银行而异。
- 长期规划：若有短期转售或转按计画，需评估罚息成本。
- 咨询专业意见：签约前可透过律师或理财顾问厘清细节。
一、罚息期的常见规则
期限长短
- 多数银行设2年罚息期，部分银行可能缩短至1年或延长至3年。
- 罚息期内提前还款（包括部分或全额还款）均可能触发罚息。
罚息计算方式
- 按贷款余额比例罚款：
- 第1年罚息：常见为剩余本金1%~3%（如贷款余额500万，罚1%即5万元）。
- 第2年罚息：比例通常降低（例如0.5%~1.5%）。
- 按利息损失计算：
少数银行会以「提前还款导致银行损失的利息」为基准，但实务较少见。
额外成本
- 现金回赠追回：若银行曾提供按揭现金回赠（如1%~2%），在罚息期内转按或卖楼，需全数或按比例退还。
- 手续费：部分银行收取数千元的行政费。
二、常见触发罚息的情况
卖楼／转让物业
- 即使买家承接原有按揭，若业权变更（如转名、卖出），银行可能视为终止合约并触发罚息。
转按（Refinance）
- 在罚息期内转至其他银行，原贷款银行会收取罚款，且新银行可能要求补贴此费用。
提前清还贷款
- 部分还款（如缩短还款期）或全额还款均可能触发罚息，需确认合约条款。
三、如何避免罚息？
选择较短罚息期的银行
- 比较不同银行的罚息期长短与比例，部分中小型银行可能条件较宽松。
延后转按或卖楼计划
- 若有转按需求，建议等待罚息期结束后再操作，并利用新银行的现金回赠抵消成本。
部分还款前确认条款
- 部分银行允许每年少量提前还款（如5%~10%）免罚息，需事先查询。
四、例子参考
- 案例1：A先生在罚息期第1年卖楼，贷款余额400万，银行按合约罚2%（8万元）并追回1.5%现金回赠（6万元），总成本达14万元。
- 案例2：B银行允许每年提前偿还10%本金免罚息，借款人分3年逐步还款以避免触发罚则。
五、重要提醒
- 细阅合约条款：罚息规则因银行而异，签约前务必确认「罚息期长短」、「现金回赠退还条件」及「部分还款限制」。
- 咨询专业意见：如有转按或卖楼计划，可透过按揭中介或律师评估成本效益。
若计划短期内转按或出售物业，强烈建议避开罚息期，或选择罚息比例较低的银行，以降低额外支出。
还部份按揭银行罚息期
| 银行 | 首年 | 第2年 | 第3年 |
|---|---|---|---|
| 东亚 | 还款额1% (最少$1,000) | 毋须罚息，但最少5还万元，而余下的贷款额亦不可少于5万元 | 不适用 |
| 中银 | 1% | 提早还款后，需要维持最少24期供款 | 不适用 |
| 交通 | 2% | 2% | 不适用 |
| 建行 | 2% | 现金回赠 | 不适用 |
| 创兴 | 1% + 现金回赠 | 现金回赠 | 罚息期后每次部份还款最少$50,000起，且需一个月前书面通知银行，并每次收取$1,000手续费 |
| 集友 (2年罚息计划) | 2% | 1% | 不适用 |
| 集友 (3年罚息计划) | 3% | 2% | 1% |
| 花旗 | 2%或现金回赠 (以较高者为准) | 现金回赠 | 不适用 |
| 中信 | 2% | 1% | 每次提早还款，金额需要是5万元的倍数，而且每次要支付1,000元罚息 |
| 星展 (2年罚息计划) | 2% | 1% | 不适用 |
| 星展 (3年罚息计划) | 3% | 2% | 1% |
| 大新 | 2% | 1% | 不适用 |
| 富邦 | 2% | 1% | 不适用 |
| 恒生 | 现金回赠(按还款比例) | 现金回赠(按还款比例) | 罚息期后部份还款每次收取$800手续费 (如为优越理财客户，罚息期后首次还款将会自动豁免首次$800手续费) |
| 汇丰 | 以提早还款额计算的两期利息和现金回赠 | 两年内如还款达借款额9成，则当全额还款计算 | 不适用 |
| 工银亚洲 | 1% + 现金回赠 | 现金回赠 | 不适用 |
| 南商 | 1% | 现金回赠 | 不适用 |
| 华侨 | 1% | 0.5% | 不适用 |
| 永隆 | 3% | 2% | 不适用 |
还全额按揭各银行罚息
| 银行 | 首年 | 第2年 | 第3年 |
|---|---|---|---|
| 东亚 | 2% + 现金回赠 | 1% + 一半现金回赠 | 不适用 |
| 中银 | 1% + 现金回赠 | 现金回赠 | 不适用 |
| 交通 | 2% | 2%或现金回赠 | 不适用 |
| 建行 | 2% | 现金回赠 | 不适用 |
| 创兴 | 1% + 现金回赠 | 现金回赠 | 不适用 |
| 集友(2年罚息计划) | 2% + 现金回赠 | 1% + 一半现金回赠 | 不适用 |
| 集友(3年罚息计划) | 3% + 现金回赠 | 2% + 一半现金回赠 | 1% |
| 花旗 | 2% 或现金回赠(以较高者为准) | 现金回赠 | 不适用 |
| 中信 | 2% + 现金回赠 | 1% + 现金回赠 | $1,000 |
| 星展(2年罚息计划) | 2% | 1% | 不适用 |
| 星展(3年罚息计划) | 3% | 2% | 1% |
| 大新 | 2% | 1% | 不适用 |
| 富邦 | 2% | 1% | 不适用 |
| 恒生 | 首年：3% 次年：2% | 现金回赠 | 不适用 |
| 汇丰 | 1% + 现金回赠 (视乎回赠金额而定) | 现金回赠 | 不适用 |
| 工银亚洲 | 1% + 现金回赠 | 现金回赠 | $1,500 |
| 南商 | 1% | 现金回赠 | 不适用 |
| 华侨 | 1% + 现金回赠 | 0.5% + 现金回赠 | 不适用 |
| 永隆 | 3% | 2% | $1,000 |
一、罚息期结束时间计算
基本原则：
- 2年罚息期：需完成第24期供款（即供完第24期后，第25期帐单显示时结束）。
- 3年罚息期：需完成第36期供款（第37期帐单显示时结束）。
- 验证方式：每月按揭供款单上的「已供期数」为准。
转按申请时机：
- 可于罚息期结束前3个月开始申请转按（例如2年罚息期，第21期后即可申请）。
- 律师楼与银行会协调时间，确保新旧按揭无缝衔接，避免罚息。
二、利息计算方式影响转按成本
| 计息方式 | 对转按的影响 | 建议操作 |
|---|---|---|
| 日息 | 按实际借款天数计算利息，转按后仅支付至转出当天的利息。 | 可灵活选择转按日期，但需精确安排交割日（如供款日次日转按）。 |
| 月息 | 若未在供款日当天转出，即使提前1天，仍需支付整月利息（新旧银行双边付息）。 | 务必将转按交割日设为「原供款日」，避免多付利息。 |
三、特殊情况处理
罚息期内换楼：
- 免罚息条件：部分银行允许换楼免罚息，但需将新物业按揭保留在原银行。
- 注意事项：即使免罚息，新按揭的现金回赠可能被扣减，需综合评估成本。
甩担保人（罚息期内）：
- 多数银行允许免罚息移除担保人，但可能要求重新绑定罚息期（如再绑2年）。
- 银行政策可能因市场环境调整，建议提前书面确认条款。
转按对信用记录的影响：
- 罚息期内转按仅需支付罚款，不会影响信用评分，银行亦无负面纪录。
四、零罚息期按揭
- 适用情况：部分银行提供「零回赠」按揭计划时，可能免除罚息期。
- 权衡取舍：需放弃现金回赠等优惠，适合短期内有转按或卖楼计划的借款人。
五、实务建议
确认计息方式：主动向原银行查询利息计算模式（日息/月息），避免转按时多付利息。
精准安排交割日：
- 若为月息，务必将转按交割日设为原供款日。
- 提前与律师楼、新旧银行确认流程时间（一般需2-3个月）。
书面确认条款：换楼、甩担保等特殊需求，应取得银行书面同意，避免争议。
透过上述规划，可有效避免罚息成本，并最大化转按或换楼的财务效益。如有进一步细节需厘清，建议咨询专业按揭顾问或律师。
