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撤辣政策效力消退楼市进入深度调整期
香港政府全面撤销楼市”辣招”即将届满一周年，中原地产最新研究显示，全港128万伙私人住宅总市值在撤辣后再蒸发4,800亿港元，平均楼价从撤辣前高位累跌28%，跌至699万港元，相当于每位业主账面损失达283万港元。值得关注的是，即使内地买家贡献逾1,200亿港元成交额，仍难以扭转市场颓势。
市场数据全景透视
• 总值蒸发：住宅总市值从2021年高峰12万亿港元，暴跌至现时8.99万亿港元
• 价格指标：中原城市领先指数（CCL）较历史高位下挫28%，较撤辣前再跌5%
• 成交波动：撤辣后季度成交量呈过山车式走势，从第二季5,387宗高峰骤降至第三季3,017宗
• 流通率新低：二手市场流通率仅1.8%，创近30年最差纪录
内地买家成主力启德成”普通话社区
中原数据揭示，以普通话拼音登记的买家贡献亮眼：
✓ 年度成交11,522宗，按年激增80%
✓ 总成交额1,282.8亿港元，占市场总额30.8%
✓ 启德新区最受青睐，录得1,519宗内地客成交
✓ 购买力集中千万元级物业，占相关交易量38%
二手市场陷历史冰点
住宅部总裁陈永杰指出，发展商大幅折让推盘引发”价格踩踏”，导致二手市场陷入恶性循环：
– 流通率连续三年低于2%，较2003年沙士时期2.1%更严峻
– 现存22,000伙新盘货尾，预计需时2年消化库存
– 银行同业拆息维持5%高位，加息预期持续压制购买力
政策预期成市场关键
面对楼市”技术性熊市”，业界吁政府多管齐下提振信心：
① 财政预算案应纳入定向税务优惠，激活换楼链条
② 加快审批基建项目，带动地区经济协同效应
③ 优化人才置业计划，扩大税务抵扣范围
④ 考虑与内地互通置业政策，建立大湾区楼市联动机制
市场分析师认为，当前楼价已回吐2017年涨幅，理论上存在技术性反弹空间，但需配合实质性经济复苏措施。随着美联储加息周期步入尾声，若特区政府能推出结构性改革政策，配合发展商合理定价策略，2024年下半年或现楼市企稳契机。
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