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凶宅是否可以申请按揭– 全面分析

在香港这样一个楼价高企、地少人多的城市，买楼对于大部分市民来说都是一项重大的人生决定。然而，有些物业因为曾经发生过凶案、自杀或其他不吉利事件，而被坊间称为「凶宅」。这些物业往往价格较低，吸引了一些愿意接受其背景的买家。但问题来了：这样的凶宅能否申请按揭？银行会否因为物业的特殊背景而拒绝贷款？本文将从法律、银行政策、市场实践以及实际案例等角度，全面探讨这个问题。

一、什么是凶宅？

1.1 凶宅的定义

在香港，虽然「凶宅」这个词汇并无明确的法律定义，但一般是指曾经发生过凶杀、自杀、非自然死亡或其他被认为不吉利事件的物业。这些事件通常会被记录下来，并可能影响物业的市场价值和吸引力。例如：

凶杀案：如某单位内发生过凶杀事件。
自杀：有人在物业内跳楼或上吊身亡。
意外死亡：如火灾、煤气泄漏导致的死亡。

香港：根据《地产代理条例》，地产中介有义务披露物业是否涉及「曾发生死亡事件」，但未明确定义「凶宅」。实务中，若死亡事件严重影响物业价值（如凶杀案），即可能被视为凶宅。

台湾：依《民法》第354条，卖方需告知房屋「重大瑕疵」，而凶宅是否属此范畴，法院多数判决认定需主动揭露。例如，最高法院102年台上字第908号判决指出，若屋内发生非自然死亡，卖方隐瞒即构成诈欺。

中国大陆：法律未明文定义凶宅，但《民法典》规定「诚实信用原则」，若买卖双方因此产生纠纷，法院可能依据「公序良俗」判定卖方需赔偿。

坊间甚至有传言认为，即使是邻近单位或同一幢大厦的其他单位，也可能因为「风水」或心理因素被连系到凶宅的负面影响。

文化与心理影响

华人社会普遍忌讳凶宅，认为其风水不佳或带来厄运。这种心理认知直接影响房产价值：凶宅市价通常比同区物业低20%-50%，且转手困难。即使法律未明确规范，市场机制已自然形成「凶宅折价」现象。

1.2 凶宅的市场影响

凶宅的价格通常比同区同类型的物业低10%至50%，视乎事件的严重性、公开程度以及市场对该物业的认知而定。对于一些寻求低价入市的买家来说，凶宅可能是一个「笋盘」（即划算的选择），但前提是他们需要解决资金问题，尤其是按揭贷款。

二、按揭的基本原理与凶宅的关系

2.1 按揭的运作方式

按揭（Mortgage）是一种以物业作为抵押品的贷款。银行或金融机构会根据物业的估值、借款人的还款能力以及市场风险等因素，决定是否批出贷款以及贷款成数（Loan-to-Value Ratio, LTV）。在香港，物业按揭通常由银行提供，并受到香港金融管理局（HKMA）的监管。

2.2 凶宅对按揭的潜在影响

虽然凶宅在法律上并无特殊地位，但它可能影响按揭申请的几个关键因素：

物业估值：银行会委托专业测量师对物业进行估值，而凶宅的历史可能导致估值偏低。
市场流通性：银行会考虑物业的转售潜力。如果凶宅难以出售，银行可能视其为高风险抵押品。
心理因素：虽然银行以理性为主，但部分员工或政策可能间接受传统观念影响。

三、法律层面：凶宅与按揭的关系

3.1 香港法律对凶宅的规定

在香港，物业交易受《物业转易及财产条例》和相关法例规管。卖家和地产代理有责任向买家披露物业的「重大瑕疵」（Material Defect）。然而，是否需要披露凶宅历史，目前在法律上仍存争议：

披露义务：根据香港地产代理监管局（Estate Agents Authority）的指引，代理应披露已知的重大事件（如凶杀案），但如果是「坊间传闻」或未经证实的事件，则不一定需要披露。
买家责任：香港采取「买者自负」（Caveat Emptor）原则，买家有责任自行调查物业背景。
隐瞒的后果：若卖方或地产中介未主动披露凶宅资讯，买方可主张撤销契约或索赔。
举证责任：买方需证明卖方「明知且故意隐瞒」。实务中，可透过邻里访查、新闻报导或警方纪录佐证。

对于银行而言，法律并无明文规定禁止为凶宅提供按揭。因此，从法律角度看，凶宅并非不能申请按揭的障碍。

3.2 物业拥有权与按揭资格

只要物业的业权清晰，且符合银行的抵押要求（例如没有非法改建或结构问题），其是否为凶宅并不直接影响按揭资格。换言之，凶宅的「不吉利」属性属于心理或市场层面，而非法律层面的限制。

四、银行政策与凶宅按揭

4.1 银行的审批标准

香港的银行在审批按揭时，主要考虑以下因素：

借款人信用：包括收入、债务比率（Debt-to-Income Ratio）和信贷纪录。
物业估值：由银行委托的测量师评估物业的市场价值。
风险评估：包括物业的流通性和潜在贬值风险。

凶宅的特殊背景可能影响估值和风险评估，但并非所有银行都会直接拒绝。

4.2 不同银行的态度

根据市场经验，香港的银行对凶宅的态度并不统一：

大型银行（如汇丰、恒生、渣打）：这些银行通常有较严格的内部政策，可能会因为凶宅的低流通性或估值问题而降低贷款成数，甚至拒绝申请。
中小型银行或财务公司：部分中小型机构为了吸引客户，可能对凶宅采取较宽松的态度，只要物业估值合理且借款人信用良好。
案例分享：有报道指某些买家成功为凶宅申请到按揭，但贷款成数通常低于市场平均水平（例如只批50%-60%，而非正常的70%-90%）。

香港金管局未禁止凶宅按揭，但银行内部通常将凶宅列为「高风险物业」。部分银行可能直接拒贷，或要求提高首付（如贷款成数降至5成以下）、上调利率。

4.3 按揭保险的角色

在香港，若买家需要高成数按揭（例如超过70%），通常需要通过按揭保险计划（Mortgage Insurance Programme, MIP）。然而，按揭保险公司（如香港按揭证券有限公司）可能会因为凶宅的特殊性质，拒绝提供保险，从而间接限制高成数按揭的可行性。

五、实际操作：如何为凶宅申请按揭？

5.1 准备工作

若你有意购买凶宅并申请按揭，可以采取以下步骤：

查阅凶宅资料库：坊间有一些网站（如「香港凶宅资料库」）记录了疑似凶宅的地址。核对目标物业的背景。
聘请专业人士：委托律师和测量师，确保物业的业权和结构无问题。
与银行沟通：在正式申请前，向多家银行查询其对凶宅的政策。

5.2 申请流程

提交申请：提供个人财务资料和物业资料。
物业估值：银行会安排测量师评估。若测量师认为凶宅历史影响价值，估值可能偏低。
结果通知：银行会根据估值和内部政策决定是否批核。

5.3 提高成功率的建议

选择中小型银行：如上所述，它们可能更愿意接受凶宅。
增加首期：主动提高首付款比例，降低银行的风险。
提供额外证明：如证明物业仍有市场需求（例如附近成交纪录）。

六、市场案例与经验教训

6.1 真实案例

淘大花园案例：2003年SARS期间，淘大花园E座因多人死亡而被视为「凶宅」。其后数年，该厦单位价格大幅下跌，但仍有买家成功申请按揭并入市。
荃湾某单位：2010年，一个曾发生凶杀案的单位以低价出售，买家通过中小型银行成功获得50%按揭。

6.2 教训与启示

这些案例显示，凶宅并非完全无法按揭，但成功与否取决于银行的态度、物业的具体情况以及买家的财务能力。

七、文化与心理因素的影响

7.1 香港的风水观念

香港人普遍重视风水，凶宅往往被认为「气场不佳」，影响居住者的运势。这种文化观念可能间接影响银行和测量师的判断。

7.2 买家的接受程度

随着年轻一代对传统观念的淡化，部分买家开始视凶宅为投资机会。这可能逐步改变市场对凶宅的看法，进而影响按揭政策。

港台大陆三地政策比较

地区	法律规范	银行政策	市场接受度
香港	中介需披露死亡事件	部分银行拒贷，成数低、利率高	折价20%-40%，投资客较多
台湾	法院认定凶宅属重大瑕疵	贷款成数降10%-20%，需额外担保	自住客少，多用于出租
中国大陆	无明文规定，依诚信原则处理	国有银行多拒贷，民间金融较弹性	折价30%-50%，流动性极低

八、结论与建议

8.1 凶宅是否能做按揭？

答案是可以，但有条件。凶宅并非法律上的禁区，而是市场和银行政策的灰色地带。只要物业估值合理、借款人信用良好，并选择合适的银行，申请按揭是有可能的。

购买凶宅虽有价格优势，但隐藏的法律与金融风险不容忽视。若决定入手，务必做到：

彻底查证物业历史，避免资讯不对称。
预留充足现金，因应银行贷款成数缩减。
咨询专业律师与地产顾问，完善契约条款。

8.2 给买家的建议

做好功课：了解物业背景和市场行情。
多方比较：联系多家银行，寻找最佳方案。
心理准备：接受可能较低的贷款成数或更高的首期要求。

总之，凶宅按揭的可行性取决于多重因素。虽然挑战存在，但并非完全不可行。凶宅能否成功办理按揭，取决于银行的风险政策与买方的议价能力。在华人社会的文化框架下，此类物业始终属于「小众市场」，建议一般买家谨慎评估自身需求与风险承受力后再行决策。

凶宅是否可以申请按揭?