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太子汝州街3号全幢商住物业以2200万「斩仓价」易手，较五年前购入价暴跌73%的惊人折损，不仅是「铺王」邓成波家族投资版图的冰山一角，更成为解构香港楼市剧变的显微镜。这场涉及6100万真金白银蒸发的交易，究竟折射出哪些市场深层病征？
从神话到地狱的价格曲线
2019年8月，这栋4层高、总实用面积4096方呎的唐楼，在社会运动与中美贸易战双重阴影下，仍以8300万天价成交，每呎造价突破2万元大关。当时业界普遍解读为「资金避险需求旺盛」的明证，却没想到竟是楼市最后的烟火。
对照最新成交价，呎价仅5371元，相当于高峰期的26.8%。若以楼层拆算，每层价值从2075万腰斩至550万，跌幅速度超越1997年金融风暴时期。值得关注的是，物业现时月租约5万元，按成交价计算租金回报率仅2.7厘，仍低于按揭利率，反映接货者赌的是长线资产升值而非现金流。
邓成波家族的财务体检报告
邓氏家族近三年已累计沽货套现逾80亿，这次贱卖不过是资产重组的冰山一角。细究其持货成本：当年8300万购入价若按七成按揭、2.5厘息计算，五年利息支出已达726万，加上差饷、维修及空置成本，实际亏损恐逼近7000万。
更值得玩味的是交易时机选择。选择在美国联储局酝钉降息前急售，可能反映集团面临的流动性压力。据业内人士透露，该物业去年曾叫价3800万求售，半年内再劈价42%，显示持有者对市场预期极度悲观。
实地考察发现，汝州街周边正经历结构性转型。昔日以五金、装修材料店铺为主的街道，近年受深水埗文创区扩张影响，逐渐被咖啡店、设计工作室取代。但转型阵痛期导致商铺空置率达18%，较五年前倍增。
更致命的是民生消费模式改变，距离物业500米内的药房、兑换店在疫情后倒闭逾三成。楼上住宅单位租金更从2019年平均每呎45元，跌至现时32元，跌幅近三成，形成商住双杀局面。
政策市下的隐形杀手
政府「促进就业交通补贴计划」2020年实施后，意外改变上班族居住选择。补贴范围扩大到港岛东的效应，使太子站周边通勤人口五年减少12%。同时，市建局「需求主导」重建政策偏向油旺地区，令汝州街这类非优先重建区陷入发展真空。
值得关注的是，2023年生效的排水管制条例，使这类战前唐楼的翻新成本激增40%。有测量师估算，该物业若要达现代化标准，需额外投入逾500万改装费，直接削弱投资价值。
国际资本流动的暗涌
对比同期海外物业市场，新加坡乌节路商铺同期仅回调15%，东京银座商铺更逆势上涨9%。反映香港零售地产承受的压力具有特殊地域性。跨境电商免税额提升至800元后，本地药妆、电子产品零售额按年跌23%，直接冲击街铺需求。
外资基金持货比例变化更值得警惕。太子区外资持有的商住物业比例，从2018年的31%暴跌至现时7%，显示国际资本正在系统性撤离次核心区。
价值重估的数学模型
以现时成交价反推估值逻辑：若按4%资本化率估算，物业需创造88万年净收益，即月租需达7.3万，与现时5万租金存在46%缺口。这暗示买家可能预期：
- 政府放宽旧楼重建比例
- 社区转型完成后租金跃升
- 美元转弱带动资产价格重估
该成交价已低于土地价值，相当于以每呎楼面地价4200元购入，较同区住宅用地最新标价低58%，存在「土地价值捕猎」的投机性质。
未来启示录
这场6100万的昂贵教训，为市场敲响三重警钟：
- 非核心区资产流动性风险加剧
- 旧楼持有成本进入跳升周期
- 社区经济转型期可能长达十年
当「Location, Location, Location」的投资金律遭遇社区功能重构，传统估值模型面临失效危机。或许真正的启示在于：在后疫情时代的香港，没有永远的核心区，只有不断重新定义的价值坐标。那些仍用2019年眼光估值资产的人，终将成为市场的活体教材。
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