安泰亚洲入禀高院追讨佐敦旺角两商厦
本港地产界再掀豪门债务风波，已故「铺王」邓成波家族第二代接班人邓耀升，遭财务公司以抵押物业追讨巨额债务。安泰亚洲有限公司昨（3日）分两案向高等法院原讼庭递交传讯令状，要求邓耀升及其关联企业清偿拖欠款项，并交出位于旺角弥敦道及佐敦德兴街的两处商用物业，据市场估算涉案总值逾2.3亿港元。此案不仅揭露疫情后商用物业市场的流动性危机，更引发市场对邓氏家族资产管理策略的质疑。
邓氏商业帝国传承现裂痕
邓氏家族掌门人邓成波2021年5月辞世后，留下估值逾300亿港元的庞大物业王国，其幼子邓耀升作为指定接班人，近年频频主导资产重整。据公司注册处资料显示，现年43岁的邓耀升目前担任逾200间公司董事，主要透过「升域集团」统筹酒店、商铺及养老产业布局。然而此次涉讼的「港汇信贷」与「振海投资」却未见于集团公开架构，显示债务操作存在表外融资嫌疑。
抵押物业细节全解剖
首案涉事物业为旺角弥敦道704号集成商业大厦8楼全层，该厦属逾50年楼龄的商住混合项目，8楼现规划作写字楼用途。土地注册处资料显示，该层面积约8,600平方呎，2022年5月抵押时估值约1.1亿港元，按商用物业一般抵押成数推算，贷款额应在6,600万至8,800万港元区间。
次案抵押标的为佐敦德兴街7-8号宝来大厦某全层单位，该厦毗邻港铁佐敦站，属乙级写字楼热点。据差饷物业估价署最新数据，该区同类型物业平均呎价约12,000港元，以标准层面积5,500平方呎计算，估值约6,600万港元，预估贷款额介乎3,960万至5,280万港元。
借贷条款暗藏玄机
法庭文件揭露关键融资条款：两笔贷款均签订于2022年5月，正值香港第五波疫情后商用物业估值低谷期。条款包含罕见的「双重追索权」设计——既对抵押物业行使止赎权，同时保留对借款人个人资产的追偿权。资深商业律师梁家驹分析：「此类条款常见于高风险借贷，反映财务公司对借款人还款能力存疑。」
更值得关注的是利率条款，据悉该笔融资采用「H+5.5%」浮动利率结构，以2022年5月当时一个月HIBOR（香港银行同业拆息）3.08%计算，实际年利率高达8.58%，远高于当时主流银行的4.5%-6%商用物业贷款利率，显示此属典型高息过渡性贷款。
债务雪球如何滚动
消息人士透露，邓耀升此次涉讼债务源自2021年的并购融资。当时邓氏以「振海投资」名义，斥资9.8亿港元收购尖沙咀一幢服务式公寓，其中3.5亿港元透过短期过桥贷款筹措。原计划于2022年底透过物业证券化偿还，却遭遇美国暴力加息导致REITs市场冰封，最终被迫将其他资产抵押续贷。
财务报表显示，邓耀升旗下「升域集团」2023年中期流动负债较2022年激增47%，现金流覆盖率跌至0.8倍警戒线。评级机构惠誉早于去年10月便警示，该集团有超过15亿港元债务将于2024年到期，流动性压力正持续恶化。
法律战的多维度影响
是次诉讼可能触发连锁反应：根据《物业转易及财产条例》第53条，若法庭裁定财务公司胜诉，抵押物业将进入公开拍卖程序。但业内人士指出，当前商厦空置率高达14.6%，两处物业恐需折价25%-30%才能脱手，可能造成资产减值亏损。
更严峻的是《公司条例》第327章下的个人担保条款，若邓耀升被证实以个人名义签署无限担保，其名下其他资产包括半山豪宅蔚皇居、价值逾亿的艺术品收藏都可能遭冻结。这将严重动摇市场对升域集团的运营信心，恐引发债权人集体索偿。
监管红灯悄然亮起
金管局资料显示，2023年第三季非银行贷款机构的坏账率飙升至5.7%，创12年新高。此次事件主角安泰亚洲，正是近年积极扩张的另类融资机构，其母公司据传与东南亚私募基金有密切股权关联。立法会金融界代表陈振英质疑：「部分财务公司利用复杂离岸架构规避《放债人条例》利率上限，亟需监管机构介入调查。」
豪门债务危机的历史回响
翻查司法机构纪录，邓氏家族近十年涉及46宗民事诉讼，其中2018年邓成波就曾因3.6亿港元贷款违约，遭星展银行申请押记令。此次二代接班人再度卷入债务纠纷，不免令人联想2016年「重庆李嘉诚」张松桥的债务危机模式——透过多重抵押维持现金流，最终引发交叉违约。
专家把脉商业地产困局
仲量联行研究部主管黄国祥指出：「核心区商厦租金较2019年高位已回落38%，估值倒挂现象普遍。业主若采用高杠杆融资，极易陷入负资产状态。」他建议持有者应加速业态转型，譬如将传统写字楼改造为数据中心或医疗楼层，以提升现金流覆盖能力。
邓氏集团的沉默与市场骚动
其主要合作银行汇丰及中银香港，近日已悄悄收紧对地产相关贷款的审批尺度，要求借款人追加保证金比例。证券市场随即反应，多只香港地产股昨日普遍下挫，其中领展（0823.HK）跌2.7%，反映投资者避险情绪升温。
这场牵动百亿资产的司法角力，不仅考验邓耀升的危机处理能力，更将成为后疫情时代香港商业地产融资模式的压力测试。随着6月高等法院首次聆讯日期逼近，债权人与邓氏家族的博弈势将掀起更多资本暗涌。
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