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简介「同业拆息」按揭
「同业拆息按揭」是一种以银行同业拆借利率（如HIBOR、LIBOR等）为基准的浮动利率抵押贷款。适合熟悉金融市场、能承受利率波动的借款人，在低息环境下优势明显，但需谨慎评估自身风险承受能力。选择时应优先考虑设有封顶利率的产品，并密切关注市场动态。
1. 核心概念
- 同业拆息：指银行之间短期互相借贷资金的利率（例如香港的HIBOR、伦敦的LIBOR），反映市场资金供需状况，通常每日变动。
- 按揭：即抵押贷款，常见于购房贷款，借款人将房产抵押给金融机构以获取资金。
同业拆息按揭即贷款利率与「同业拆息」挂钩，计算方式通常为「拆息率＋固定利差」（如HIBOR + 1.5%），利率随市场波动调整。
2. 运作机制
- 利率结构：
每月还款利率= 当前同业拆息（如1个月HIBOR）＋银行固定利差
例如：若HIBOR为2%，利差为1.5%，则实际利率为3.5%。 - 调整频率：通常每月或每季根据最新拆息率调整。
- 封顶机制（Cap）：部分产品设有利率上限（如最高不超过P按利率），避免市场利率飙升时还款额过高。
3. 主要特点
优点
- 利率透明度高：拆息数据公开，不易被银行单方面操控。
- 低息环境下省息：若市场利率走低（如经济宽松期），利息支出可能低于固定利率按揭。
- 灵活性：适合短期持有房产或计划提前还款的借款人。
缺点
- 利率波动风险：市场资金紧张时（如金融危机），拆息可能急升，导致还款压力骤增。
- 复杂性：需关注拆息走势，对利率走势判断能力要求较高。
4. 适用场景
- 香港市场：H按（HIBOR按揭）是主流产品，占新批按揭约8成¹。
- 投资者或高风险承受者：愿意承担利率波动以换取潜在低息优势。
- 短期贷款需求：如转按揭、短期过渡性融资。
5. 与其他按揭的比较
| 类型 | 基准利率 | 风险 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 同业拆息按揭 | HIBOR/LIBOR＋利差 | 利率波动大 | 熟悉市场、能承受风险者 |
| 最优惠利率按揭（P按） | 银行P利率－折扣率 | 波动较小，但银行可调整P利率 | 偏好稳定性者 |
| 固定利率按揭 | 锁定固定利率（如3%） | 无波动风险，但初期利率较高 | 追求还款确定性者 |
6. 风险管理建议
- 选择有「封顶利率」的产品：限制最高利率，避免极端情况。
- 关注市场趋势：如央行政策、经济数据对拆息的影响。
- 对冲工具：可搭配利率期权（Interest Rate Cap）或转换为固定利率。
7. 实例说明
假设香港某借款人申请H按：
- 贷款利率：HIBOR（1个月）＋1.5%
- 当前HIBOR：2% → 实际利率：3.5%
- 封顶利率：P按－2.25%（假设P=5.25%，则封顶利率为3%）
- 若HIBOR升至3%，实际利率为4.5%，但因封顶机制，利率仅按3%计算。
¹ 根据香港金管局2023年数据，H按占新批按揭贷款比例约79%。
