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香港楼价长期高企催生的「呼吸Plan」，2023年成为最热门民生话题之一。这个由香港按揭证券公司推出的「按揭保险计划」，因标榜「呼吸都借到钱」的低门槛引发社会激辩，其运作机制与社会效应值得深入剖析。本文将从金融机制、市场效应、世代矛盾三个层面，解构这场全民借贷狂潮背后的深层矛盾。
一、债务金融化的完美陷阱
呼吸Plan本质是将传统按揭结构拆解重组的金融创新。通过将贷款分为「发展商二按」与「银行一按」，首3年仅需偿还1.68%利息的设计，完美利用行为经济学中的「现时偏误」心理。这种「先甜后苦」的还款模式，成功将平均供款负担率从65%压低至初期35%，创造出「买楼无痛化」的错觉。
财务工程背后隐藏精密计算：假设买入800万物业，首期仅需10%即80万，但第4年起按揭成数需降至70%。这意味着买家必须在36个月内筹措240万差额，相当于每月储蓄6.6万元，远超香港家庭收入中位数2.75万元的现实。金融机构巧妙将风险转嫁消费者，形成结构性债务陷阱。
二、楼市生态的扭曲效应
呼吸Plan触发市场机制失灵。 2023年新盘销售数据显示，选用呼吸Plan比例高达78%，直接刺激开发商将定价策略调整至「呼吸Plan临界点」。屯门新盘「飞扬」开价较同区二手楼溢价42%，却仍录得超额认购，显示金融工具正反向支配定价权。
这种信贷扩张产生「毒瘾式」市场依赖。金管局数据揭露，呼吸Plan用户中有23%月入低于3万元，却购置700万以上物业。当2025年首批呼吸Plan进入还本期，预计将有15%买家面临断供风险，这种「次级房贷」模式与2008年美国次贷危机形成危险对照。
三、世代矛盾的总爆发
在呼吸Plan已成Z世代批判社会的符号。年轻网民创造「呼吸青年」一词，既指被迫参与楼市赌局的无奈，也暗讽地产霸权下的生存困境。这种集体情绪在「香港楼市痛苦指数」创历史新高92.7点的背景下，演化出独特网络次文化。
社会价值观出现根本裂变。传统「上车=成功」的观念正被解构，热门帖文「呼吸Plan系咪新世代卖身契」获35万浏览量，反映青年对阶级流动的绝望。这种情绪与政府力推的「明日大屿」计划形成讽刺对照，加深世代间的信任鸿沟。
四、「先甜后苦」的利率陷阱：数据拆解长期风险
发展商利用买家「短视心理」设计利率结构。根据中原按揭研究部数据，2022年使用呼吸PLAN的买家中，仅12%能在罚息期前成功转按，其余88%被迫承受高息，导致以下问题：
1. 负资产风险：
假设买入价800万，贷款90%（720万），若楼价下跌15%，帐面价值680万，贷款余额约690万（3年后），即陷入负资产。 2023年Q2负资产案例中，呼吸PLAN占比达45%。
2. 债务螺旋：
以7.375%利率计算，每100万贷款年利息达$73,750，相当于每月$6,146。若无法转按，5年额外利息支出高达$368,760（以100万贷款计）。
3. 转按门槛过高：
传统银行按揭成数上限60%，若要转按呼吸PLAN的90%贷款，楼价需升值50%才能达标（原值800万需升至1,200万），在2023年楼市调整期几乎不可能。
五、新按保政策：逃生门或风险转嫁？
2019年施政报告放宽按揭保险，确实为呼吸PLAN买家提供缓冲：
政策要点：
– 1,000万以下物业可保至80%
– 保费结构：1.15%-4.35%（视乎成数与还款期）
– 适用于现楼（需发展商即供计划配合）
实例验证（恒大‧珺珑湾案例）：
– 买入价：568万（折实后）
– 呼吸PLAN贷款：90%（511.2万）
– 第3年贷款余额：465万
– 新按保要求：物业估值≥582万（较买入价高2.5%）
– 转按后月供：$19,147（利率3.5%），较呼吸PLAN第4年$35,500下降46%
市场影响：
– 按证公司数据显示，2022年呼吸PLAN转按保案件数同比升120%
– 但隐忧在于：银行体系承担发展商原有风险，若楼价下跌，按保赔付率恐上升
六、监管空白与市场扭曲效应
呼吸PLAN盛行反映三大监管漏洞：
1. 规避HKMA指引：
银行按揭需遵守供款占入息比率（DSR）上限50%及压力测试，但财务公司不受限，导致过度借贷。
2. 资讯不对称：
发展商销售时罕有提供长期供款表，买家易低估风险。消委会2022年调查显示，仅23%呼吸PLAN用户清楚知悉第4年后利率。
3. 杠杆叠加：
部分买家同时使用呼吸PLAN与财仔贷款，总负债比率（DTI）可达150%，远超健康水平。
七、理性抉择：买家应对策略
1. 压力测试自我把关：
即使发展商豁免，应自行以长期利率（如7%）计算DSR，确保不超过60%。
2. 逃生路线规划：
蜜月期首年即开始储备转按资金，目标在3年内偿还本金至楼价70%以下。
3. 分散风险工具：
考虑利率对冲产品（如定息按揭），或保留至少12个月供款储备金。
八、未来展望：政策改革与市场趋势
– 利率正常化冲击：
随着美息上升，2024年P利率或升至6.5%，呼吸PLAN利率将突破8%，违约风险加剧。
– 监管收紧预期：
金管局或要求财务公司参照银行审批标准，或设定最高贷款成数（如70%）。
– 市场淘汰机制：
若楼价持续调整，2025年前可能爆发呼吸PLAN断供潮，促使发展商收敛高风险贷款。
这场由呼吸Plan引发的社会大讨论，实质是香港深层结构矛盾的总暴露。当住房问题从民生议题异化为金融商品，反映的不仅是市场失灵，更是资本主义发展模式的根本危机。青年用戏谑对抗绝望的同时，也为城市未来敲响警钟——当呼吸都需要计划，或许正是时候重新思考「安居」的真正意义。
「呼吸PLAN」本质是发展商在楼市泡沫期的促销工具，其风险结构犹如「定时炸弹」。尽管新按保提供缓冲，但根本问题在于杠杆过度扩张。买家须认清「免审查」背后的代价，而政策制定者更需在刺激楼市与金融稳定间取得平衡。未来数年将是检验这套模式可持续性的关键时期。
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