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在香港房地产市场中，旧楼（一般指楼龄超过30年的物业）和唐楼（无升降机、低层的战前或战后建筑）因价格相对低廉，吸引不少预算有限的买家或投资者。然而，这类物业的按揭申请往往比新楼复杂，银行审批亦较严格。
常见问题包括估值困难、结构安全及法律问题，拒批原因多与收入不足或物业风险相关。本文将深入分析旧楼及唐楼按揭的关键要点，包括按揭成数、最长还款期、常见问题及拒批原因，助您避开陷阱，顺利上车。
一、旧楼及唐楼的定义与按揭挑战
香港旧楼及唐楼的按揭成数与私楼类似，理论上可透过按揭保险达到最高90%，适用于400万至1000万元的物业，且须为自住用途；1000万至1500万元的物业则最高80%成数，贷款额上限为900万港元。然而，由于旧楼及唐楼楼龄较高，银行对估值较为保守，尤其若物业有结构问题或僭建，实际按揭成数可能低至60-70%。首置客可享更高成数，但需注意唐楼成交量低，估价与放盘价可能有落差，建议预留更多首期。
1. 什么是「旧楼」和「唐楼」？
- 旧楼：泛指楼龄超过30年的住宅或商住混合楼宇，部分可能缺乏现代化管理或设施。
- 唐楼：多指1950至1970年代兴建的4至8层高建筑，无升降机、楼梯狭窄，常见于深水埗、旺角等旧区。部分唐楼属战前建筑，具历史价值但结构较老旧。
2. 按揭申请的特殊性
- 楼龄高：影响按揭成数及还款期。
- 结构风险：部分旧楼保养不佳，银行可能要求验楼。
- 用途复杂：商住混合唐楼可能涉及地契问题。
- 估值困难：同区交易少，银行估价偏保守。
二、按揭成数：最高可借几多？
1. 金管局指引下的基本限制
根据香港金管局规定，楼价1,000万港元以下的住宅，按揭成数上限为六成（首置人士可透过按揭保险计划借至九成）。但旧楼及唐楼通常受以下限制：
| 楼龄 | 最高按揭成数（非首置） | 备注 |
|---|---|---|
| 30年以下 | 60% | 与一般住宅相同 |
| 30-40年 | 50%-60% | 个别银行或下调至50% |
| 40-50年 | 40%-50% | 需通过验楼 |
| 50年以上 | 难获批或成数极低 | 多数银行拒批，需寻求财务公司 |
2. 按揭保险计划（HKMC）适用吗？
- 旧楼：若楼龄≤50年，可申请按保计划（如「新按保」），最高借九成（楼价上限400万港元）。
- 唐楼：即使楼龄≤50年，部分按保公司可能拒保，需逐个案例审批。
3. 影响成数的关键因素
- 物业状况：若验楼发现结构问题，成数可能再降。
- 地契条款：若地契限制重建或用途，银行或收紧贷款。
- 借款人条件：收入稳定、信贷评级佳者较易获批高成数。
三、最长还款期：30年减楼龄？
香港按揭的最长还款期通常为30年，但不得超过买家70岁。对于旧楼及唐楼，由于楼龄较高，银行可能考虑物业的剩余寿命，实际还款期可能缩短至20-25年，尤其若物业未有定期维修或有结构问题。唐楼因无升降机，银行可能对长还款期更审慎，建议买家于申请前查询银行政策。
1. 银行计算公式
一般住宅最长还款期为30年，但旧楼及唐楼需按「75年减楼龄」或「70年减楼龄」计算（以较低者为准）。例如：
- 楼龄40年：75 – 40 = 35年 → 但受限于最长30年，实际还款期为25年（部分银行设额外限制）。
- 楼龄50年：75 – 50 = 25年 → 还款期可能缩短至15-20年。
2. 实际案例比较
| 银行 | 楼龄40年旧楼 | 楼龄50年唐楼 |
|---|---|---|
| 银行A | 25年 | 15年 |
| 银行B | 20年 | 拒绝申请 |
| 财务公司 | 30年 | 20年 |
3. 借款人年龄限制
- 多数银行要求「还款期+ 借款人年龄≤ 70-75年」。若借款人60岁，最长还款期仅10-15年，月供压力大增。
四、拒批原因及解决方案
1. 旧楼按揭为何估价不足？
同区近期成交少，银行依赖保守估算。
解决方法：预备额外首期，或提供装修合约证明提升估值。
2. 验楼要求具体包括什么？
银行可能委托认可工程师检查结构、水管、电力系统。
若发现石棉、钢筋锈蚀等问题，需先维修才批按揭。
3. 唐楼按揭利率较高？
部分银行对旧楼按揭加息0.1%-0.3%，或收取高风险附加费。
财务公司利率更高（年利率约4%-8%）。
4. 如何证明物业用途？
解决：提供地契（Occupancy Permit）确认准许居住用途。
商住混合唐楼需提交商业登记及租约（如适用）。
5. 旧楼火险费用较贵？
因重建成本高，保险公司可能提高保费，年均约0.1%-0.15%楼价。
6. 楼龄过高（超过50年），导致按揭成数不足
解决：转向财务公司或小型银行，或考虑联合借款人分担风险。
7. 物业结构问题，唐楼无升降机或有维修令，银行视为高风险
解决：先进行维修并取得满意报告，或与业主协商降低售价。
8. 地契条款不清
解决：委托律师查核地契，确认无违规改建或用途限制。
9. 自雇人士或借款人财务状况不佳，未能通过压力测试，特别是高成数按揭申请。
解决：增加担保人、提供更多资产证明，或选择较低成数按揭。
10. 物业涉及僭建或法律纠纷
解决：厘清法律责任并还原单位原状，必要时终止交易。
五、申请贴士：提高按揭成功率
- 预先验楼：自费聘请认可工程师检查并修复问题。
- 比较多间银行：小型银行或对旧楼审批较宽松。
- 准备充足文件：包括维修记录、地契副本、租金收入证明等。
- 考虑首置资格：透过「新按保」提升成数至九成（楼价≤400万港元）。
- 咨询专业人士：按揭经纪或律师可协助处理复杂个案。
结语
旧楼及唐楼虽价格吸引，但按揭申请涉及隐藏风险。买家务必详细评估物业状况、自身还款能力，并预留充足资金应对估价不足或维修开支。建议在签署临时买卖合约前，先取得银行「预先批核」，确保按揭顺利，避免挞订损失。
