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奢侈品帝国与「天价租金」的狂欢
由英皇国际持有，月租从2015年高峰期的750万元，暴跌至如今的150万元，跌幅高达八成。这一惊人变化不仅反映了香港零售市场的剧烈震荡，更揭示了疫情、消费模式转变及经济环境对核心商业区的深远影响。
这条全长仅300米的街道，曾是全球零售业的「风向标」。 2013年，国际房地产顾问公司戴德梁行发布报告，将罗素街评为「全球最贵商铺地段」，每平方呎租金高达2,630港元，超越纽约第五大道与巴黎香榭丽舍大道。彼时，这里是顶级奢侈品牌的兵家必争之地——Prada、Gucci、Louis Vuitton等国际品牌旗舰店林立，橱窗灯火彻夜通明，游客拖着行李箱扫货的场景随处可见。
「750万月租」的疯狂逻辑
2015年，英皇国际旗下的罗素街22至24号全幢商铺，以月租750万港元租予意大利内衣品牌LA PERLA，创下当时全港单一商铺租金纪录。按物业面积约10,000平方呎计算，呎租高达750港元，堪称「寸金尺土」的极致体现。这笔交易的背后，是香港零售业的黄金十年（2004-2014）：自由行政策带动内地豪客「爆买潮」，奢侈品销售年均增长逾20%，商铺业主坐享租金年涨30%的暴利。
从750万到150万的残酷现实
疫情只是最后一根稻草
2020年9月，LA PERLA结束长租合约，罗素街22至24号开始以短租形式招揽租客，但始终无人问津。直至2024年，该物业终于以月租150万港元签订长约，较高峰期暴跌80%。这并非单一案例——罗素街8号英皇钟表珠宝中心地下巨铺，月租从高峰期的900万港元跌至2023年的200万港元；同街60号BURBERRY旗舰店更在2020年提前退租，结束十年租约。
数据背后的结构性转变
- 零售业「去奢侈品化」
2019年社会运动叠加疫情封关，内地自由行旅客消失，奢侈品销售额从2018年的1,010亿港元暴跌至2022年的350亿港元。品牌纷纷转向成本更低的线上渠道或体验式旗舰店，传统街铺需求锐减。 - 商铺生态链断裂
过去「奢侈品旗舰店—高街时尚—药妆店」的金字塔式租金结构瓦解。核心区商铺空置率在2023年达15.6%，业主被迫接受「短租、分租、降租」三连击。 - 消费模式革命
香港本地消费力疲弱，Z世代更倾向「体验式消费」而非炫耀性购物。 K11 Musea、太古广场等商场以艺术策展、沉浸式体验抢客，传统临街巨铺沦为「过时场景」。
罗素街神话为何不可持续？
「自由行依赖症」的恶果
香港零售业长期畸形依赖内地游客，2018年自由行旅客占零售额42%。当政治环境、签证政策、汇率波动等因素变化，缺乏多元客源的弱点暴露无遗。反观东京银座、首尔明洞等商圈，本地消费占比逾六成，抵御外部冲击能力更强。
地产霸权的反噬效应
过去二十年，地产商以「签长约、年年加租」模式榨干零售商利润。以周大福为例，其2022年财报显示租金成本占营收18%，而国际同业平均仅5-8%。当市场逆转，业主宁愿丢空铺位也不愿大幅降租，加剧供需失衡。
城市规划的致命盲点
政府长期放任核心区商铺「奢侈品化」，忽视社区商业生态平衡。罗素街周边的利园山道、波斯富街，原本充满茶餐厅、书店等民生商户，却在租金狂潮中被连锁药妆、珠宝店取代，最终沦为「千篇一律的游客特区」。
疫情后消费模式的永久性改变
疫情加速了消费者从线下到线上的转移，电商的便利性和价格优势削弱了实体店的竞争力。即使疫情后旅游业逐步复苏，内地旅客的消费习惯已发生改变，奢侈品消费更多转向免税店或海外市场，铜锣湾的吸引力有所下降。
高昂租金与经营成本的压力
高峰期罗素街的呎租高达858元，这对零售商的盈利能力构成极大挑战。疫情期间，零售商的收入锐减，许多品牌选择缩减门店规模或退出高租金市场。即便如今租金回落至172元/呎，对于部分品牌而言，仍然是一笔不小的开支。
市场竞争与新兴商业区的崛起
香港的商业地产市场正在经历重新洗牌。西九龙、尖沙咀等新兴商业区的发展，吸引了部分品牌和消费者的注意力。这些地区的租金相对较低，且配套设施更为现代化，对传统核心区如铜锣湾构成竞争压力。
经济环境的不确定性
全球经济复苏缓慢，地缘政治紧张局势加剧，香港作为国际金融中心的吸引力受到一定影响。零售商在扩张策略上更趋谨慎，倾向于选择短期租赁或灵活的经营模式，而非长期高成本的承租。
市场启示：零售业的适应与转型
罗素街租金的暴跌，对香港零售市场和物业持有者敲响了警钟，但也为行业的转型提供了契机。以下是几点值得关注的启示：
灵活租赁模式的兴起
短租和快闪店的流行，反映了零售商对市场不确定性的应对策略。物业持有者需要适应这一趋势，通过提供更灵活的租赁条款，吸引品牌进驻。英皇国际在疫情期间的短租尝试，是一个成功的案例。
多元化经营的重要性
传统的零售模式已难以支撑高租金，物业持有者应考虑将商业空间用于多元化用途，例如体验式零售、文化活动或创意产业。张敬轩婚纱店的案例，展示了非传统零售的潜力。
数位化与线下体验的结合
随着电商的崛起，实体店的价值在于提供独特的消费体验。品牌需要通过沉浸式设计、互动活动等方式，提升门店的吸引力。罗素街的物业持有者可与租户合作，打造更具话题性的消费场景。
租金水平的重新定位
目前罗素街的呎租172元，较高峰期大幅下降，但仍高于部分新兴商业区。物业持有者需要重新评估租金定价策略，平衡收益与出租率，确保物业的长期竞争力。
罗素街的未来：重生还是沦为「奢侈品墓场」？
短期求生：从「巨铺」到「碎片化」
业主开始将万呎巨铺拆分出租。罗素街60号原BURBERRY旗舰店，现分租予运动品牌、咖啡店及医美中心，总租金反较单一租户时期高15%。这种「去中心化」模式或成过渡期主流。
中期转型：在地文化赋能商业空间
年轻创业者倡议将空置铺位改造成「文化共创空间」，例如引入本地设计师品牌、举办微型艺术展。参考台北赤峰街模式，以「巷弄经济」重建街区魅力。
长期结构改革：打破地产霸权循环
政府需推出「核心商业区活化政策」，包括空置税、租金管制、业态配额制等。更根本的是摆脱「地产财政」依赖，发展科技、文化等新经济引擎，为商业地产提供多元支撑。
未来展望：铜锣湾能否重振雄风？
尽管罗素街租金的暴跌令人震惊，但铜锣湾作为香港零售核心区的地位尚未完全动摇。随着香港旅游业的逐步复苏，以及内地与香港之间的进一步融合，铜锣湾有望迎来新的机遇。然而，复苏之路并非坦途，以下是几个影响未来走势的关键因素：
- 旅游业的复苏速度
内地旅客的回流是铜锣湾零售市场复苏的关键。随着两地通关政策的放宽，消费者的信心正在逐步恢复，但能否重现昔日的豪华消费热潮，仍需时间观察。 - 新零售模式的创新
未来，铜锣湾的零售业需要更多创新，例如引入科技驱动的消费体验、打造主题式购物街区，或与文化旅游相结合。这些举措有助于吸引年轻消费者和国际游客。 - 政策支持与城市规划
政府在振兴零售业和旅游业方面的政策，将直接影响铜锣湾的未来。通过税务优惠、消费券计划或城市更新项目，铜锣湾有望重塑其商业魅力。 - 全球经济的影响
香港作为国际化都市，其零售市场深受全球经济波动的影响。若全球经济环境持续低迷，零售商的扩张意愿可能进一步受抑。
全球案例对照：哪些城市走出「天价租金陷阱」？
东京银座：高端化与在地化的平衡术
银座虽有LV、Chanel旗舰店，但透过「地下街经济」保留百年和果子店、手工艺作坊，并立法限制外资品牌过度扩张。其商铺空置率长期低于5%，租金波动幅度仅香港三分之一。
伦敦牛津街：从零售荒漠到体验经济重生
受电商冲击，牛津街2018年空置率达10%。当地政府推动「商业改良区」（BID）计划，补贴品牌打造AR试衣间、快闪店等体验空间，并将空置铺位改造成艺术展厅，成功将人流量提升30%。
新加坡乌节路：政府主导的租金调控
新加坡市建局设立「核心零售区租金指数」，对超额涨租业主征收附加费，并要求商场保留20%面积予本土品牌。 2023年乌节路商铺租金仅较高峰回落15%，抗跌力远胜香港。
罗素街的黄昏，香港的十字路口
从月租750万到150万，罗素街的暴跌不只是一条街道的没落，更是香港经济转型的缩影。当「自由行红利」退潮、「地产神话」破灭，这座城市必须直面深层次矛盾：是要继续沉迷于「炒铺经济」的虚幻残影，还是痛定思痛，重建一个多元、包容、可持续的商业生态？
在新的市场环境下，灵活应变、创新经营、以及对消费者需求的精准把握，将是铜锣湾重振雄风的关键。罗素街的租金「大泻」，或许是危机，但也可能是零售业迎来转型的契机。未来的铜锣湾，能否在变革中找到新的定位，答案，或许藏在罗素街那些尚未被奢侈品Logo填满的空白橱窗里。
罗素街（英语：Russell Street）是位于香港湾仔区铜锣湾西面的街道，单程西向行车，东起利园山道，西至坚拿道东。现在的罗素街已经是铜锣湾中最繁忙的街道之一，波斯富街以东一段已划作永久行人专用区，以西一段（时代广场外）也被划作行人优先区，地面弃用沥青而改铺红砖。
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