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按揭保险计划（Mortgage Insurance Plan） 是一种金融机制，让购房者以较低首付实现置业的重要工具，帮助购房者在首付比例较低的情况下，仍能获得银行或金融机构的房屋贷款，同时降低贷款方的风险。尤其适合短期资金不足但收入稳定的买家。但需注意长期财务负担，并根据自身情况评估是否划算。在申请前，建议咨询专业人士或银行机构，全面了解条款与成本。以下是详细说明：
什么是按揭保险计划？
按揭保险计划的核心是通过保险公司为银行提供保障。当购房者因首付不足而需要申请较高成数的贷款（例如超过房价的60-70%）时，银行通常会要求购买按揭保险。这份保险的受益人为银行，若借款人未来无力偿还贷款导致违约，保险公司会向银行赔偿部分损失。
计划背景与运营机构
推出时间：1999年3月
现营运机构：香港按证保险有限公司（按证保险公司），自2018年5月1日起承接业务。
母公司关系：按证保险公司为香港按揭证券公司（由香港政府透过外汇基金全资持有）的附属公司。
计划目的
促进市民置业安居（降低首付压力）。
维护银行业稳定（分担高成数按揭风险）。
推动本地债券及退休规划市场发展。
关键运作机制
按揭成数上限突破：
- 一般银行按揭成数受限于金管局规定（通常为6成以下）。
- 透过此计划，银行可提供最高达8成按揭（首期仅需20%）；
- 特殊情况：符合条件者（见下方）可获最高9成按揭（首期10%）。
保险保障范围：
- 按证保险公司承保银行贷款中超过7成按揭的部分，降低银行风险。
按揭保险的用途与好处
- 降低首付要求
传统贷款通常要求购房者支付房价的20-30%作为首付，但通过按揭保险，首付可降至5-10%（具体比例依地区政策而定），降低购房门槛。 - 保护银行风险
高成数贷款对银行风险较大，保险分担了银行潜在的坏账损失，使其更愿意批准高比例贷款。 - 促进房地产市场流通
帮助首付资金不足的买家（例如年轻人或首次购房者）进入市场，提升交易量。 - 灵活的贷款条件
部分计划允许将保费计入贷款总额分期支付，减轻购房者初期资金压力。
常见的按揭保险类型
- 香港按揭保险计划（HKMC）
由香港按揭证券公司（HKMC）提供，允许首付最低10%即可购房（适用于楼价1,000万港元以内的物业），贷款成数最高达90%。 - 美国的PMI（Private Mortgage Insurance）
适用于首付低于20%的常规贷款，保费由借款人支付，直到贷款余额降至房价的78%后可取消。 - 加拿大的CMHC保险
由政府机构提供，首付低至5%即可购房，但需支付一次性或分期保险费。
费用与成本
- 保费计算：通常按贷款金额的百分比收取（例如1-5%），并受贷款成数、还款年期等因素影响。
- 支付方式：可分为一次性支付或分期摊还（计入每月还款额中）。
- 退保机制：部分地区允许在房价上涨或贷款余额降低后取消保险（如美国的PMI）。
注意事项
- 长期成本增加
保费会增加整体贷款成本，需权衡低首付与额外支出的利弊。 - 资格限制
通常需符合收入审核、信用评分及物业类型等条件（例如自住房才适用）。 - 地区差异
不同国家或地区的按揭保险政策差异较大，需详细了解当地规定。
申请条件与限制
基本适用范围：
- 适用于自住物业，且须通过银行压力测试。
9成按揭额外条件：
物业价格上限：
现行楼价上限为1,000万港元（2023年标准）。
申请人资格：
所有抵押人无持有其他香港住宅物业（首置身份）。
申请人须为固定受薪人士（排除自雇或非固定收入者）。
贷款额上限：
最高贷款额为900万港元（适用于楼价1,000万物业）。
潜在风险：
- 高成数按揭可能增加长期还款压力，需谨慎评估收入稳定性。
- 楼价下跌时，需注意负资产风险。
常见问题（FAQ）
如何判断是否符合「首置」资格？
申请时名下无任何香港住宅物业（境外物业不影响）。
非固定收入者能否申请？
9成按揭仅限固定受薪人士，但8成按揭可开放予自雇人士（需提供更严格的入息证明）。
计划是否适用于二手楼？
是，一、二手住宅均适用，但楼龄过高可能影响审批。
保费能否退还？
若提前清还贷款，可申请按比例退还部分保费。
