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在香港，业主可能会遇到租客欠租、违反租约条款甚至沦为「租霸」的情况。为保障自身权益，业主可透过法律途径向土地审裁处申请收楼令，终止租约、收回物业并追讨欠租。本文将详细探讨收楼程序的步骤、所需时间、租客反对的可能性，以及遗留物品处理和特殊情况（如租客突然还款）的应对方法。
一、业主收楼的法律基础与程序概述
根据香港《业主与租客（综合）条例》（第7章），若租客在租金到期后15天仍未支付，业主有权申请终止租约并收回物业。此外，若租约中包含「没收条款」（Forfeiture Clause），业主可在租客违约（如欠租）时启动收楼程序。然而，业主必须依循法定程序，不能擅自换锁或驱逐租客，否则可能触犯法律。
收楼程序主要分为三个阶段：
- 提交申请至土地审裁处；
- 申请判决书；
- 执行收楼令状。
整个流程最快约需3个月，但具体时间因案件复杂性（如租客是否反对）而异。以下逐一分析每个步骤。
二、收楼程序详解
1. 提交申请至土地审裁处
- 步骤内容：
- 业主需准备加盖印花的租约副本、欠租证明（如付款纪录或通知函）等文件，向土地审裁处提交收楼申请。
- 申请提交后，业主需将申请通知书副本送达租客。这包括：
- 邮寄通知书至租客地址；
- 连续3日在欠租单位门口张贴通知书副本。
- 完成送达后，业主需在数天内到土地审裁处宣誓，证明已妥善通知租客。
- 所需时间：约1至2周，视乎文件准备及送达效率。
- 注意事项：若租客不在单位或拒收通知，连续张贴3天的要求可作为合法送达的证明。
2. 申请判决书
- 步骤内容：
- 租客收到申请通知书后，有7天时间提出反对。若无反对，业主可直接向土地审裁处申请判决书，审裁处通常在2至3天内批出。
- 若租客提出反对，案件将进入聆讯程序。聆讯排期约需2周至1个月，视乎法庭日程及案件复杂性。
- 所需时间：
- 无反对：约2至3天；
- 有反对：半个月至1个月以上。
- 案例分析：如租客仅提交简单反对理由（如「业主未给足够通知」）但未出庭，法庭多会驳回反对，直接判业主胜诉。
3. 执行收楼令状
- 步骤内容：
- 获得判决书后，业主需申请收楼令状（Writ of Possession），由执达主任（Bailiff）执行。
- 执达主任会排期上门收回单位，并清点现场物品。
- 所需时间：1至2个月，视乎执达主任的排期及地区工作量。
- 注意事项：执达主任执行时，业主无权自行进入单位或移动物品，必须全程由法庭人员处理。
总时间估计
- 最快情况：若租客不反对且执达主任排期顺利，整个流程约3个月。
- 延迟情况：若租客多次反对或法庭、执达主任排期紧张，可能延长至6个月或更久。
三、追讨欠租的时间问题
法律规定的等待期
根据《业主与租客（综合）条例》，除非租约另有规定，业主可在租客欠租第15天后启动没收租赁权的程序。这是法例隐含的契诺，无需额外证明。然而，实际追讨欠租需视乎具体情况：
- 若直接协商，业主可自行设定7天或14天的宽限期；
- 若走法律途径，则以第15天为起点，向土地审裁处申请。
实务建议
业主应在欠租初期即发出书面催款通知，并保留证据。若租客仍未付款，第15天后即可启动收楼程序，以免拖延损失。
四、执达主任收楼后的遗留物品处理
清点与记录
执达主任执行收楼当日，会逐一清点单位内所有物品，并记录于物品清单表。此清单不区分物品归属（租客或业主），仅反映现场状况。
物品处理方式
- 有价值物品：
- 业主可向土地审裁处申请「变卖令」（Order for Sale）。
- 申请获批后，需等待7个工作天，方可根据清单变卖物品，用以抵消欠租损失。
- 无价值物品（如旧家俬、衣物）：
- 业主需申请「弃置令」（Order for Disposal）。
- 同样需等待7个工作天后，方可合法弃置。
- 法律风险：若业主未获法庭命令擅自处理物品，租客可提起民事索偿，追究业主责任。
建议
业主应妥善保存执达主任的清单，并严格遵循法庭程序，避免法律纠纷。
五、租客突然还清欠租的处理
法律依据
根据《高等法院条例》（第4章）第21F条，租期内首次欠租的租客可申请「没收租赁权的济助」（Relief from Forfeiture）。若获批，法庭会给予租客宽限期支付欠租及业主法律费用。具体情况如下：
- 宽限期：可在申请聆讯时或收楼命令发出后指定。
- 效果：若租客在期限内缴清所有款项，租约将「复活」，恢复原有条款，业主无法继续收楼。
- 限制：此济助仅限首次欠租适用。若租客多次欠租，除非有充分理由（如经济困难且具证明），法庭通常不予批准。
案例情境
假设业主已取得判决书，但执达主任尚未执行收楼，租客突然还清欠款并申请济助。若法庭批准，收楼程序将终止，租约继续生效。此情况虽对业主不利，但属法律保障租客的机制。
应对策略
- 业主可在租约中加入严格条款（如明确取消宽限权），但需符合法律规范。
- 若租客申请济助，业主应准备证据（如多次欠租纪录），反驳其资格。
六、租客反对收楼的常见情况与应对
反对案例分析
- 未出庭反对：租客提交反对但未到庭，法庭多判业主胜诉。
- 虚假理由：如声称「已还款」但无证据，反对通常被驳回。
- 多次反对：如前述案例，租客屡次上诉但无理据，仅拖延时间。
业主应对
- 保留证据：租金纪录、通知函、通信记录等可作为法庭依据。
- 寻求专业协助：如中原测量师行等机构可提供法律意见及代办服务。
- 心理准备：多次反对可能增加时间成本，业主需耐心应对。
七、总结与建议
程序优势与挑战
- 优势：香港法律为业主提供清晰的收楼途径，保障物业权益。
- 挑战：租客反对、物品处理及特殊情况（如济助）可能延长流程，增加成本。
实务建议
- 预防为主：签订租约时明确条款，并筛选信用良好的租客。
- 及早行动：欠租初期即发出警告，必要时迅速启动法律程序。
- 专业支援：委托律师或物业管理团队处理复杂案件。
香港的租务纠纷处理需平衡双方权益，业主在依法行事的前提下，应保持耐心与策略性，方能有效解决问题。
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