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2025年1月27日，香港地政总署公布一项备受瞩目的土地批租消息：位于沙田大围美田路的一幅私人住宅用地，以6亿600万港元的价格批予新鸿基地产集团旗下的萃恒有限公司，批租期为50年。这幅地皮编号为沙田市地段第651号，地盘面积约3,600平方米，指定用途为私人住宅发展，总楼面面积介乎10,800平方米至18,000平方米，预计提供约360个单位。这宗交易不仅反映了香港地产市场的持续活跃，也为沙田区未来的住宅供应及城市发展带来新的可能性。
【地皮详情】
▎位置：沙田大围美田路（港铁大围站西北侧1.2公里）
▎地盘面积：3,600平方米（约38,750平方呎）
▎最高可建楼面：18,000平方米（约193,750平方呎）
▎地积比率：5倍
▎单位估算：预计可建约300-350伙中小型单位
▎市场估值：此前测量师估值5.8-7.2亿（中标价符合预期）
地皮详情与地理优势
沙田市地段第651号位于大围美田路，属于沙田区的核心地段之一。沙田作为新界东的重要住宅及商业枢纽，近年来因其便利的交通网络和完善的生活配套而备受关注。美田路一带距离大围港铁站仅数分钟步程，该站是东铁线与屯马线的交汇点，连接香港岛、新界及九龙多个主要区域，交通便利性无可比拟。此外，周边地区拥有成熟的社区设施，包括大型购物中心如新城市广场、学校、医疗机构及公园绿地，这些因素均提升了该地皮的发展潜力与吸引力。
地盘面积3,600平方米的规模不算庞大，但其允许的楼面面积范围（10,800至18,000平方米）显示出高度的灵活性。根据地政总署的规定，发展商可根据市场需求及规划要求，决定最终的建筑高度与单位数量。这意味着该地皮可能被开发为中型住宅项目，预计能提供数百个住宅单位，满足不同阶层的置业需求。
三大发展亮点
- 交通枢纽效应：地块距拟建中的东铁线白石角站（预计2028年启用）仅800米，配合现有屯马线大围站，形成双轨交汇优势
- 社区配套成熟：5分钟步程涵盖美林村市集、陈楷纪念学校及城门河畔休憩带
- 智慧城市规划：据悉中标方案将引入智能家居系统及垂直绿化设计市场解读：中小户型主导抢攻年轻家庭
仲量联行研究部主管黄志辉指出，此次成交价反映发展商采取「稳健中求突破」策略。考虑到政府最新「首置贷款计划」将于2026年扩容，预计项目将以400-600平方呎单位为主，定价参考同区柏傲庄三期（现均价18,500元/呎），首批开价或具15%折让空间。
交易背景与市场反应
这幅地皮以6亿600万港元成交，由新鸿基地产旗下的萃恒有限公司投得，显示出大型发展商对沙田区前景的信心。新鸿基地产作为香港最具规模与影响力的地产商之一，长期以来在住宅、商业及综合项目领域表现出色。此次投地成功，不仅延续了其在新界东的布局策略，也反映了其对本地楼市长期稳健发展的预期。
值得注意的是，2025年初的香港地产市场正处于一个微妙的转型期。过去数年，受到全球经济波动、利率上升及本地政策调整的影响，土地拍卖市场曾一度冷却。然而，随着经济逐步复苏及政府积极推动土地供应，市场信心有所回暖。此次沙田地皮以逾6亿元成交，每平方米楼面地价约在3.3万至5.5万港元之间（视最终楼面面积而定），价格属于合理范围，显示出发展商对未来住宅需求的乐观态度。
业界人士分析，这宗交易可能成为2025年土地市场的一个风向标。沙田区近年来的住宅需求持续增长，尤其受到年轻家庭及中产阶层的青睐。若新鸿基地产能成功将此项目打造成高质量的住宅楼盘，无疑将进一步巩固其市场地位。
项目展望与社会影响
根据地皮的规模与用途，这幅土地预计将发展为中高密度住宅项目。新鸿基地产以其一贯的高标准设计与施工质量闻名，可能会在该项目中融入智能化及可持续发展元素，例如绿色建筑技术或智慧家居系统，以迎合现代买家的需求。此外，考虑到沙田区的人口结构，项目或将提供中小型单位为主，针对首次置业人士及小家庭市场。
从社会层面来看，这幅土地的开发将为沙田区增加住宅供应，有助缓解香港整体的房屋短缺问题。根据政府数据，截至2025年初，香港的公私营房屋供应仍未能完全满足需求，尤其是在交通便利的成熟社区。此次批地不仅为市场注入新活力，也体现了政府通过土地拍卖支持私人住宅发展的决心。
然而，项目的成功与否仍取决于多重因素，包括未来的经济环境、楼市政策以及发展商的执行能力。例如，若未来数年利率持续上升，发展成本可能增加，对项目的盈利能力构成挑战。此外，社区对高密度发展的反应也值得关注，因为沙田居民过去曾对部分项目带来的交通压力及环境影响表示担忧。
市场解读：中小户型主导抢攻年轻家庭
仲量联行研究部主管黄志辉指出，此次成交价反映发展商采取「稳健中求突破」策略。考虑到政府最新「首置贷款计划」将于2026年扩容，预计项目将以400-600平方呎单位为主，定价参考同区柏傲庄三期（现均价18,500元/呎），首批开价或具15%折让空间。
区域发展蓝图：
随着沙田TOD（Transit-Oriented Development）规划逐步落实，大围将形成「三核一轴」格局：
- 商业核心：大围站上盖商业综合体（2027年落成）
- 文创核心：美田路艺术街区（2029年启动）
- 生态核心：城门河景观长廊延伸工程
- 发展轴线：串接车公庙站至显田游乐场的智慧生活走廊
业界预测，该项目最快可于2026年第三季度预售，2029年入伙，有望与周边5个公私营发展项目形成协同效应，为沙田区新增逾2,000个住宅单位供应。
结语
沙田大围美田路地皮以6亿600万港元批出，标志着香港地产市场在新一年迎来重要一章。新鸿基地产的参与不仅彰显了其对沙田区发展潜力的认可，也为市场注入了信心。未来，这幅土地的开发将如何影响沙田的住宅格局与居民生活，值得持续关注。随着项目逐步推进，其最终面貌将成为衡量香港楼市健康度的一个缩影。
美田路（英语：Mei Tin Road）是香港的一条行车马路，位于新界沙田大围，从沙田区大围车公庙路开始，至壹号云顶止。而在早期，此路仅达美槐楼对出位置，并设有回旋处，并有一小路连接山上博雅山庄残存园林，后来因壹号云顶发展而改道及延长。
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