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2025年3月24日，新世界发展旗下的清水湾傲泷（Mount Pavilia）录得9宗挞大订事件，涉及总额逾4.2亿港元的交易。这些单位原本于2019年至2021年间签订临时买卖合约，买家采用了长达1,440天的「董事长付款计划」，享有长成交期及提前入住优惠。然而，这些买家最终选择放弃交易，导致单位流标。发展商随即宣布将这9伙单位连同一伙特色户重新推出市场，减价幅度介乎17%至51%，并于3月28日以先到先得形式发售。这一事件迅速引起市场关注，被视为香港楼市近年罕见的大规模挞订案例之一。
挞订单位详情
这9伙挞订单位的实用面积介乎423至2,699平方呎，原售价从1,054.1万港元至6,610.5万港元不等，呎价则介乎19,086至26,914港元。重售时，价格调整至804.3万至6,138.3万港元，呎价降至19,014至24,209港元，减幅在17%至32%之间。此外，一伙位于1座7楼A室的特色户更大幅减价，该单位实用面积1,920平方呎，附带1,478平方呎天台，原价1.44亿港元，现减至7,118万港元，降幅高达51%，成为此次事件中最引人注目的案例。
1. 何谓「挞大订」？
- 指买家签署临时买卖合约后放弃交易，损失已支付的定金（通常为楼价5%-10%）。此次涉及的9宗案例中，买家可能因财务规划变动、按揭审批困难，或对后市预期悲观而选择违约。
2. 为何重售降价高达51%？
- 市场环境变化：香港楼市近年受加息、经济增速放缓及移民潮影响，整体交投淡静，发展商需大幅调整价格以吸引买家。
- 项目定位因素：傲泷属低密度豪宅盘，原定价偏高（2017年开售时平均呎价约2万港元），在当前市场需求转向中小型单位的情况下，需大幅折让才能去库存。
- 开发商策略：发展商（新世界发展）可能急需套现以改善现金流，或为新项目腾出资源，故选择「割价促销」。
3. 长成交期的风险
傲泷的「董事长1440付款计划」允许买家在签约后长达近4年的时间内完成交易，并提供提前入住优惠。这一计划在2019至2021年的楼市上升期颇具吸引力，特别是针对投资者或希望延后付款的买家。然而，随着近年香港经济环境转变，包括加息、股市波动及疫情后经济复苏缓慢，部分买家可能因财务压力或对市场前景信心不足而选择挞订，放弃已支付的订金（通常为楼价的10%至15%）。
4. 豪宅市场疲软
清水湾傲泷定位为高端住宅项目，以低密度大宅及特色单位为主打，吸引不少名人入住，如周柏豪、关智斌及袁伟豪等，被称为「明星屋苑」。然而，豪宅市场近年需求明显放缓。根据市场数据，2024年香港豪宅成交量较疫情前的高峰期下跌约30%，主要受到资金外流、高息环境及投资者转向其他资产的影响。傲泷的挞订事件或反映了这一趋势的加剧。
5. 楼价下跌压力
自2022年起，香港楼市整体进入调整期，部分地区二手楼价跌幅超过20%。傲泷所在清水湾虽以环境清幽、私隐度高著称，但其二手市场近期亦出现显著贬值。例如，一宗2024年10月的傲泷3房套单位成交价为1,308万港元，较购入价下跌约27%；另有单位更以蚀让逾400万港元放盘。这种价格下行趋势可能令早期买家对持有物业的信心动摇，进而选择挞订止损。
6. 事件影响与后续观察
- 对市场信心冲击：大幅降价可能加剧市场观望情绪，潜在买家或期待更多楼盘跟进减价。
- 豪宅市场分化：中低价位物业需求相对稳定，但高端豪宅因买家群体缩小，去化周期可能进一步拉长。
- 开发商定价策略调整：未来新盘定价或更贴近市场承受力，并增加灵活付款方案以降低挞订风险。
7. 市场反应与影响
买家观望情绪加剧
傲泷大幅减价可能令市场进一步观望。对于有意购入傲泷的买家而言，51%的降幅暗示楼价仍有下行空间，可能促使他们等待更低价格。而对于其他豪宅项目的持货业主，这一事件或加剧蚀让压力，影响二手市场稳定。
发展商信心受考验
新世界作为香港主要发展商之一，其旗舰项目傲泷出现大规模挞订及减价，无疑对其品牌形象及市场信心构成挑战。业界人士指出，若其他项目效仿此策略，可能引发连锁反应，加剧楼市竞争。
清水湾区域影响
傲泷事件对清水湾整体楼市亦有潜在影响。该区以豪宅及低密度住宅为主，傲泷呎价跌穿9,000元的二手成交案例（见2025年3月25日报道）已创区域新低。若减价趋势持续，其他屋苑如白石台、碧云苑等或需跟随调整价格，形成区域性楼价下行压力。
8. 深层因素与未来展望
经济环境的不确定性
香港楼市受制于全球经济走势，美国联储局加息周期尚未结束，港元与美元挂钩导致本地按揭利率高企（2025年3月Hibor约4.5%），增加了置业成本。同时，中港经济联系减弱及内地资金流入减少，亦削弱了豪宅市场的支撑力。
政策与市场调节
香港政府近年放宽楼市「辣招」，如降低印花税及放宽按揭成数，试图提振楼市。然而，这些措施对豪宅市场的影响有限，傲泷挞订事件表明，即使是知名项目也难以完全抵御市场下行压力。未来若政府推出更多针对豪宅的刺激政策，或能缓解类似情况。
傲泷的长期前景
尽管短期内面临挑战，傲泷的长期价值仍具潜力。其优越的地理位置、完善的设施及「明星效应」仍是吸引买家的卖点。若市场逐步稳定，减价单位或成为自用型买家的入市机会，带动项目消化库存。
9. 数据补充
- 傲泷此次重售单位中，个别户型从原价5,300万港元降至2,600万港元，降幅确达51%，属近年罕见。参考中原地产数据，2023年香港整体楼价已从2021年高位回落约15%，部分豪宅跌幅更超过20%。
总结：
清水湾傲泷连录9宗挞大订并以高达51%的减幅重售单位，是香港楼市当前困境的一个缩影。这一事件不仅反映了豪宅市场的疲软与投资者信心的动摇，也凸显了发展商在高息环境下的应对压力。对买家而言，这或许是入市良机，但亦需警惕市场波动风险。对新世界发展而言，如何平衡清盘速度与品牌形象，将是未来数月的关键挑战。而对整个香港楼市来说，傲泷的命运或将成为观察市场走向的重要风向标。
此事件凸显楼市进入深度调整期，尤其豪宅市场需更长时间消化库存。对于买家而言，需审慎评估自身财务能力及市场风险；对投资者来说，短期内或可关注发展商加速去库存带来的折让机会，但中长期仍需观察利率政策及经济复苏进展。
延伸阅读：
傲泷（英语：Mount Pavilia），位处于香港西贡清水湾半岛大埔仔清水湾道663号（香港科技大学后方），是新世界及普基共同发展的豪华住宅屋苑，由王董建筑师事务设计，2011年9月新世界发展负责与政府达成补地价协议，作价66.4亿元，以项目总楼面积1078517平方呎计，即每方呎楼面价约6,148元，物业地盘面积719035平方呎，分为21座及6座住宅大楼，共提供680伙单位，于2016年第4季落成。屋苑早于2016年1月已获批预售楼花同意书，不过要到2017年4月尾，才推出首批单位招标。
