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收入不足或稳定性不足
- 供款与收入比率（DSR）超标：香港银行通常要求月供款额≤ 收入50%（视乎物业类型和政策）。若收入不足以覆盖月供两倍，可能被拒。
- 收入证明不充分：自雇人士、自由职业者或现金收入者，若无法提供稳定的税单、公司账目或银行流水，可能被视为高风险。
- 试用期或短期工作：银行偏好长期稳定职业，若刚换工作或处于试用期，可能影响审批。
信用评分不良
- 环联（TU）信用评分低：逾期还款、过度使用信用卡、破产纪录、债务重组等会降低评分。
- 负债过高：现有贷款（如私人贷款、车贷）或为他人担保的债务，可能导致总负债比率超标。
物业估值或类型问题
- 银行估价不足：若物业估价低于买入价，贷款额会减少，导致首付缺口。例如：
- 买价1000万港元，银行估价900万，按揭成数60% → 最多贷540万，需补足差价。
- 高风险物业：村屋、唐楼、楼龄过高（如超过50年）、非住宅物业（商铺、工厦）等，部分银行可能拒批或降低成数。
首付资金来源不明
- 首付不足：例如1000万以上物业，按揭成数上限50%，若首付低于50%直接拒批。
- 资金合法性存疑：若首付来自非直系亲属赠与、短期借贷，或无法提供清晰来源证明（如银行流水），银行可能怀疑洗钱风险。
未能通过压力测试
- 利率上升下的还款能力：银行会模拟利率上升2-3%后的DSR（通常要求≤60%）。若收入未能覆盖，即使符合当前条件也可能被拒。
政策或行政因素
- 金管局按揭限制：如楼价分级制、非永久居民额外印花税（BSD）等，可能影响成数。
- 文件缺失或错误：例如漏交税单、雇佣合约、地址证明，或收入证明与实际情况不符。
申请人背景因素
- 年龄较大：临近退休年龄（如55岁以上）可能需缩短还款期或提供担保人。
- 非永久居民身份：部分银行对非香港永久居民审批更严格，或要求更高首付。
其他原因
- 多次申请按揭：短期内向多家银行申请可能触发信贷查询过多，影响评分。
- 物业用途争议：若银行怀疑物业用于非自住（如出租、商业用途），可能调整成数或拒批。
解决建议
- 改善信用评分：偿还债务、减少信用卡使用率，并定期查阅环联报告。
- 增加首付或担保人：提高首付比例或加入收入稳定的共同借款人。
- 重新评估物业：选择楼龄较低、估值稳定的物业，或与银行协商估值。
- 提供额外证明：自雇人士可提交更详细的财务报表或资产证明。
- 咨询专业人士：透过按揭中介或财务顾问，寻找适合的银行及方案。
若申请被拒，建议直接向银行查询具体原因，并针对性改善后重新申请。
