内容目录
网站寻找楼盘
在本网站 1手或2手网页寻找楼盘
- 按需求（预算、区域、楼龄、户型等）筛选
- 联络卖方
地产代理寻找楼盘
- 选择持牌地产代理（可于地产代理监管局官网查核牌照）
- 签署《地产代理协议》厘清佣金比例（通常买方付1%）
实地验楼关键检查
- 核对单位状况与广告是否一致
- 重点检查：
▪ 结构裂痕、渗水痕迹
▪ 水电设施运作（可要求试开关）
▪ 窗户密封性及隔音效果 - 查阅大厦公契（如养宠限制、改动限制）
签署临时买卖合约（临约）
- 支付「临时订金」（通常为楼价3-5%）
- 合约须列明：
▪ 成交价、付款方式
▪ 「冷静期」期限（一般5个工作天）
▪ 违约赔偿条款（通常没收订金）
委托律师处理法律程序
- 选择银行认可律师行（可向按揭银行索取名单）
- 律师主要工作：
▪ 审查业权（查册确认无产权瑕疵）
▪ 起草正式买卖合约
▪ 处理按揭文件与税务（如印花税）
签署正式买卖合约（正约）
- 买方再支付「加付订金」（累计总订金约10%）
- 确定成交日（通常签正约后30-60日内）
- 同步申请按揭（需提交收入证明、信贷报告等）
成交日（交楼）手续
- 买方支付余款（透过律师楼完成）
- 业主须提交：
▪ 已结清管理费/差饷证明
▪ 水电煤转名确认书
▪ 单位钥匙及所有门禁卡
清缴物业费用的实务指引
- 业主需结清的费用清单费用类型处理方式水电煤费提供最终读数证明，并向供应商申请按金退还（通常转至新业主名下）。 管理费结算至交楼日，并取得管理处发出的《无拖欠证明书》。 差饷/地租透过政府网站查询未缴款项，需按比例与买家分摊（以交楼日为结算基准）。 物业税若物业曾出租，需完税并提交相关证明文件。
- 按金处理要点
- 水电按金：通常由业主取回，但若买家同意承接现有帐户，可直接转名并协商按金分配。
- 装修按金：如物业曾改动结构，需确保管理处已审批并退还按金，避免买家后续承担责任。
交割文件准备
- 要求管理处提供《费用结算确认书》，列明清缴日期与金额。
- 保留所有缴费收据至少6个月，以备买家或银行查核。
- 透过律师在买卖合约中明确约定「未清费用由业主承担」条款，降低法律风险。
风险防控要点
| 环节 | 常见风险 | 应对措施 |
|---|---|---|
| 业权审查 | 业主隐瞒产权负担（如二按、钉契） | 律师查册确认产权「清白」 |
| 按揭申请 | 银行估价不足 | 预留10-15%流动资金应对差额 |
| 物业状况 | 交楼后发现隐蔽损坏 | 签约前聘验楼师出报告，保留追讨权 |
常见问题
议价主导权归属
透过地产代理议价（专业谈判技巧+市场数据支持）
业主要避免因情绪影响决策
业权文件缺失的后果
买方有权中止交易并追讨双倍订金（临约条款保障）
严重缺失可能触发「踢契」（需律师评估法律依据）
成交日延误处理
逾期≤14日：按日息罚款（通常为成交价0.01%/日）
逾期>14日：可取消交易并索偿
如何选择律师
查询银行名单：直接向承造按揭的银行索取最新认可律师名单，并确认律师行是否接受委托。
核实专业资质：透过律师公会网站查询律师执业状态与过往纪录。
比较服务费用：不同律师行的收费可能差异较大，建议提前索取报价并确认包含的服务范围（如查册、契约草拟等）。
委托可靠律师的注意事项
银行指定律师名单的意义
银行基于风险控管，仅接受其认可的律师行处理按揭文件，以确保物业产权清晰、交易合规。
银行律师名单是否强制使用？
若申请按揭，必须选择银行认可律师行；现金交易则可自行委托律师，但仍建议优先选择有信誉者。
常见选择律师风险
避免自行委托未经银行认可的律师，否则可能影响按揭审批进度。
若律师行突发被银行除名，需立即更换律师，以免延误交易。
若业主隐瞒未缴费用，买家如何追讨？
买方可透过律师向卖方追索，但举证耗时，建议在成交前要求卖方提供最新帐单正本。
进阶提醒
对于豪宅或涉及复杂产权的物业（如村屋、唐楼），建议额外委托测量师核查是否有隐藏费用（如地役权维护费）。
建议
建议买家预留至少楼价5%作突发支出（如紧急维修、法律费用），并在每个环节保留书面记录。如有疑问，应即时咨询律师或测量师等专业人士。
延伸注意事项
税务规划：非永居买家需缴15%买家印花税（BSD），可考虑先租后买延迟置业
按揭陷阱：留意银行罚息期（一般2-3年），提前还款需付额外费用
租约处理：若买「连租约」单位，需确认租客搬迁时间并在合约注明
