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一、事件核心概述
已故香港「铺王」邓成波之子邓耀升、邓耀文因拖欠宝元财务有限公司债务，于2024年5月被高等法院判令偿还6,608万港元本金及6,250万港元利息（总计约1.28亿港元）。因未履行判决，财务公司进一步入禀法院，要求强制出售两人名下位于鲗鱼涌英皇道福昌楼的两个物业以抵债。
二、法律程序与关键点
法院判决依据
根据香港《高等法院条例》，债权人可申请「强制执行令」，要求拍卖债务人资产以清偿债务。本案中，财务公司已取得胜诉判决（案号HCMP1672/2024），现进入执行阶段。
物业处置方式
财务公司要求以公开拍卖或私人放售形式出售物业，所得款项优先偿还债务，剩余金额归被告。香港法院通常会委托持牌测量师评估物业市值，确保交易公允。
利息计算争议
累计利息高达6,250万港元，推测可能涉及高利息贷款条款（如年利率超过20%）或逾期罚息。此类高额利息在香港受《放债人条例》规管，若利率超出法定上限（48%年息），债务人可申请减免。
三、物业价值与债务覆盖分析
福昌楼背景：位于鲗鱼涌英皇道，属旧楼地段，一楼单位多为商店或改建住宅。参考2024年市场数据，该区类似物业单价约15-20万港元/平方公尺。
债务缺口风险：若两单位总估值低于1.28亿港元，出售后仍不足以偿债，财务公司可继续追讨其他资产。邓氏家族持有大量物业，不排除后续有更多资产被追索。
四、潜在影响与产业警示
对地产市场的影响
强制拍卖可能压低区域楼价，尤其若物业以急售形式成交。鲗鱼涌近年商业地产供应增加，旧楼价值波动较大。
对借贷双方的警示
债权人风险：财务公司需审慎评估抵押物价值，避免过度依赖单一资产；
债务人教训：高杠杆操作在利率上升周期中风险加剧，继承资产后需强化财务规划。
五、后续关注焦点
法院是否会批准强制出售，以及物业估价结果；
邓氏兄弟是否提出上诉或债务重整；
财务公司是否进一步追讨其他抵押资产。
总结：本案反映香港高利借贷与房地产投资的潜在风险，也凸显司法系统对债务执行的效率。邓氏家族能否透过资产重组化解危机，将成为观察香港商业不动产债务链的典型案例。
邓成波（1934年—2021年5月14日），人称「波叔」，香港商人，以投资大量商铺物业著名，高峰期在香港持有200多项工商铺物业，有「香港铺王」之称。
邓耀升（英语：Stan Tang，1986年—），香港企业家，现任升域集团主席、易通讯集团（香港股份代号：8031）行政总裁兼执行董事、前松龄护老集团(香港股份代号: 1989)主席及执行董事。父亲为邓成波。
邓耀升曾获得加拿大西安大略大学毅伟商学院国际业务行政人员工商管理硕士及香港理工大学高级管理人员创新领袖硕士。邓耀升于2019年又获得香港商业专业评审中心荣誉院士。
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