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债务雪球滚动二按三按终爆煲
根据高等法院文件显示，邓耀邦（邓成波之子）旗下正品商事、正品营销及正笙三家有限公司，早于今年4月已遭颁令强制清盘。这三家公司的清盘令犹如推倒第一块骨牌，触发工银亚洲启动债权保障程序。
值得关注的是，被接管物业涉及的抵押结构异常复杂。持有悦品度假酒店的百岁堂有限公司，在2021年1月向工银亚洲进行二按融资，而海滨广场所属的华域投资，更涉及二按及三按的叠加抵押。资深债务重组律师梁允信指出：「这种多层次抵押结构在银根宽松时期尚可运作，但遇上市况逆转，极易引发连环违约。」
海滨广场「死亡螺旋」 九年贬值近四成
被市场戏称为「鬼城」的荃湾海滨广场，见证香港零售地产的盛衰轮回。本报翻查土地注册处纪录，这座位于沙咀道368号的商场，过去十年经历三次易手：
2012年：新世界发展以5亿元贱卖予宏安集团
2015年：宏安以8.2亿元转售邓成波家族
2024年：现时估值跌至9亿元
令人咋舌的是，邓氏家族接手后虽多次尝试转型，却始终无法摆脱「死场」魔咒。 2017年拟改作医疗中心胎死腹中，2018年引入丧尸主题游戏场仅维持半年。现时商场空置率超过九成，日间仍需开启全场照明，每月基本营运开支高达80万元。
世邦魏理仕最新估值报告显示，该物业现时呎价仅2,884元，较2015年购入价贬值37%，若计入持有期间的利息及装修支出，实际亏损可能超过5亿元。第一太平戴维斯研究部主管盛世民分析：「海滨广场的困境反映二线商场的结构性问题，在电商冲击及消费模式改变下，这类物业恐成『永久负资产』。」
悦品酒店活化梦碎疫情成最后稻草
另一被接管物业屯门悦品度假酒店的命运同样坎坷。邓氏家族2013年以5亿元购入原为工业大厦的物业，耗资3亿元进行活化改装，2019年以四星级酒店姿态开业。不料遇上社会运动及疫情双重打击，2022年入住率长期低于三成。
酒店业界消息透露，管理层曾尝试转型为隔离酒店，却因屯门地理位置偏远未能取得政府合约。 2023年放售叫价14.8亿元，较总投资额8亿元高出85%，被市场讥为「幻想价」。仲量联行酒店部董事总经理陈耀璋指出：「屯门区缺乏商务客源，度假型酒店需依赖跨境旅客，在陆港通关缓慢下根本难以生存。」
接管程序启动债权人进退维谷
罗兵咸永道作为接管人，现正面临艰难抉择。以海滨广场为例，若以现时9亿元放售，扣除二按三按债务及法律费用后，邓氏家族恐血本无归。更棘手的是，市场上同类物业积压严重，据差饷物业估价署数据，2023年全港零售物业空置率达12.8%，创二十年新高。
工银亚洲现有两个选项：一是割价求售尽快套现，但需承受巨额亏损；二是投入资金改造物业，却可能陷入「无底洞」式注资。熟悉接管程序的德勤合伙人周志伟表示：「这类不良资产处置通常需要18-24个月，期间持有成本可能吞噬剩余价值。」
邓氏帝国黄昏非核心区物业陷困
邓成波家族近年的资产抛售潮，实为香港地产市场转型的缩影。统计显示，自2020年以来，该家族已累计出售超过60项物业，套现约150亿元，多数成交价较账面值低30%-50%。然而快速去杠杆仍追不上市场贬值速度，截至2023年底，其持有的非核心区商用物业平均估值较高峰期下跌45%。
经济学家关焯照指出：「邓氏案例暴露香港地产商的两大误判——高估非核心区改造潜力，低估利率上升周期持续性。当3%时代的融资成本遇上5%时代的资产回报率，资金链断裂只是时间问题。」
结构性困局难解港商用物业路在何方？
本次接管事件引发业界对香港商用物业市场的深层次反思。随着远程办公普及及消费模式转变，传统商场需求结构出现根本变化。中原地产研究部数据显示，2023年全港商场人流较2018年下跌28%，但体验式消费空间的租金抗跌力较传统零售强3倍。
城市大学建筑科技学部教授陈汉云建议：「二线商场必须进行『空间基因改造』，例如转型为数据中心、冷链仓储或教育枢纽。政府也需修改城规条例，为旧商业区注入新功能。」
邓氏家族的财务危机，既是个别企业过度杠杆的教训，更是香港地产经济转型的时代注脚。当「Location, Location, Location」的金科玉律遭遇数位化浪潮，如何为混凝土空间注入新价值，将是整个行业必须面对的生存课题。海滨广场的霓虹灯终将再度亮起，但照亮的不应只是空荡荡的商铺，而是香港地产业破茧重生的新方向。
