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爱海颂沦为「蚀本大本营」
深水埗爱海颂，这座半新楼盘，本月至今暂录约5宗成交，却无一例外全数蚀让。以其中一伙2房单位为例，位于1座中层A室，实用面积496平方呎，2房1厕设计，坐拥西南都市景，最新以670万元易手，呎价仅13,508元。回顾原业主于2020年3月以903.9万元一手购入，持货5年，如今转手竟惨蚀233.9万元，贬值幅度高达26%。这不仅是数字上的损失，更是对投资信心的无情践踏。
再看土地注册处资料，本月另外4宗成交同样令人唏嘘，皆为2房单位，成交价介乎680万至728万，呎价13,498至14,918元不等，却无一幸免于蚀让命运。其中蚀幅之王当属5座19楼C室，原业主2020年11月以923.1万元入手，近期以680万元脱手，账面损失243.1万元，贬值27%。这一连串数字背后，仿佛诉说着一个残酷真相：爱海颂的业主们，正集体陷入一场「财富蒸发」的噩梦。究竟是市场无情，还是当初高位入市过于乐观？这场楼市风暴，显然已让深水埗这片「平民天堂」蒙上一层阴霾。
蚀让的四大推手
高位入市与价格调整
案例中的业主于2020年3月以903.9万元购入单位，当时正值疫情初期，全球量化宽松政策推高资产价格，一手盘定价普遍偏高。然而，随着2022年起加息周期启动（香港最优惠利率从5%升至6.5%），加上经济复苏乏力，二手市场价格显著回落，蚀让成为必然。
半新盘的「现实落差」
入伙不足4年的爱海颂属半新盘，理论上应具备抗跌性。然而，部分买家入住后发现实际居住体验（如景观遮挡、交通噪音）与销售期预期不符，影响转售信心。同时，新盘供应增加削弱其独特性，市场竞争加剧。
持有成本上升
持货5年已过额外印花税（SSD）限制，但期间按揭利率飙升，供楼负担加重。对于投资者而言，租金回报难抵资金成本（以案例单位估算，月租约1.8万港元，回报率仅3.2%），促使部分业主选择止损离场。
区域供应压力
深水埗及西九龙近年新盘林立（如维港汇、海珀、映岸），年均供应量约2万伙，市场需求被分薄。爱海颂作为二手盘，需以低价竞争，进一步推低成交价。
26%贬值的启示
交易详情
爱海颂1座中层A室，实用面积496平方呎，两房一厕设计，座向西南方，外望都市景，以670万元易手，实用呎价13,508元。原业主2020年购入价为903.9万元，持货5年，帐面亏蚀233.9万元，贬值幅度达26%。
价格分析
呎价偏低：13,508元的呎价低于本月爱海颂平均呎价（14,654元），更远低于同区一手新盘（长沙湾新盘呎价约1.8万至2万），显示市场对半新盘估值趋保守。
户型竞争力不足：496平方呎的两房单位在当前市场定位尴尬——小户型（300呎以下纳米楼）受投资者青睐，大户型（三房）更适合自住家庭，中型单位流通性受限。
业主决策转变
香港楼市「只升不跌」的信念动摇，投资者不再执着等待反弹，转而接受亏损，资金流向股市或海外物业，加速蚀让成交。
置业梦碎，爱海颂血泪教训
试问谁不曾怀揣置业梦？谁不曾幻想买楼增值，稳坐财富列车？然而，深水埗爱海颂的现实却像一盆冰水，狠狠泼醒每一个还在做梦的人。 670万买2房，5年后输掉233万，这不是单纯的「市场调整」，这是财富的断崖式崩塌！更别提那最高蚀幅的243.1万，几乎是一辆豪车、一个中产家庭数年的积蓄，就这样在楼市洪流中灰飞烟灭。你还敢说买楼是「稳赚不赔」吗？你还敢相信「砖头永远升值」的迷思吗？
未来展望
- 短期压力难减
美国降息预期推迟至2025下半年，香港资金成本高企，加上新盘供应持续（2025-2026年预计仍有1.8万伙落成），半新盘价格仍将承压，蚀让潮或延续。 - 投资与置业建议
避开溢价陷阱：一手盘定价若透支区域潜力（如基建利好已反映），应谨慎入手。
重视现金流：租金回报低于3.5%的单位抗跌性弱，建议优先考虑高租赁需求的中小型户型。
政策变数：若政府放宽楼市「辣招」（如减免双倍印花税），短期或刺激成交，但也可能加剧业主沽货，价格波动加剧。 - 买家视角
- 机会：蚀让盘为「捞底」提供窗口，尤其适合自住用家，但需关注楼盘质素及北部都会区等新发展对西九龙的潜在分流影响。
- 风险：低呎价未必等于价值，单位若因楼层低、景观差或装修老化折让，需仔细评估。
调整中的楼市新常态
「爱海颂」蚀让潮折射出香港楼市的结构性转变：利率上升、供应过剩与市场信心转弱交织，打破过去单边上升的惯性。对投资者而言，应转向现金流与长期持有的思维；对自住买家则是筛选优质单位的好时机。无论买卖，精准判断区域价值与单位条件，方能在波动中稳中求胜。
爱海颂简介
爱海颂（英语：Seaside Sonata），位于香港九龙深水埗海坛街201、203及218号，毗邻深水埗警署及通州街公园，是长江实业及市区重建局合作发展的私人住宅屋苑。物业由4座（第1、2、3及5座）高32至40层的大楼组成，共提供876伙单位，小学校网为40校网，中学校网为深水埗区，于2019年10月开售，首批180个单位的价单，折实平均呎价18,688元。物业到2021年7月分阶段入伙。
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