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二按（第二按揭）是指在已有第一按揭贷款的情况下，业主再次以同一物业作为抵押，向其他金融机构或财务公司申请的第二笔贷款。第二按揭的债权人受偿顺位排在第一位之后，因此风险较高，通常利率和条件也会更严格，二按虽能短期解决资金需求，但长期风险极高，需谨慎考虑！
二按的坏处
- 利息成本高
二按的利率通常比一按高，甚至可能达到双位数，大幅增加还款压力。 - 还款风险倍增
需同时偿还两笔贷款，若收入不稳或利率上升，容易导致资金周转困难，甚至断供。 - 物业被收回风险
若无法偿还二按贷款，财务公司有权申请「收楼」，即使一按尚未还清，物业仍可能被强制拍卖。 - 负资产风险
若楼市下跌，物业市值可能低于未偿还的两笔贷款总额，导致业主陷入负资产，难以转售或再融资。 - 再融资困难
二按可能影响未来向银行申请贷款，部分银行会拒绝已有二按的物业作为抵押品。 - 法律与合约限制
- 部分一按合约禁止业主未经同意申请二按，违约可能被银行追讨罚款或提前收回贷款。
- 二按机构若属非正规财务公司，可能附加隐藏条款或高额手续费。
信贷评级受损
二按属于高负债，可能影响个人信贷评分，不利未来申请其他贷款。
注意事项
- 申请二按前需详细评估还款能力，并确认一按合约是否允许。
- 优先考虑与原银行协商「加按」（增加一按贷款额），利率通常低于二按。
- 若迫不得已申请二按，应选择信誉良好的机构，并仔细审阅合约条款。
常见问题与解答
申请二按有什么风险?
利率较高，还款压力大
二按属于「次级贷款」，风险较一按（首按）更高，因此利率通常较高（可能高达8-10%甚至更高）。
若同时偿还一按和二按，每月供款金额大幅增加，可能超出负担能力，导致资金链断裂。
违约风险与物业被收回
若未能按时还款，二按机构有权向法院申请「收楼令」，即使一按仍在正常还款，物业仍可能被强制拍卖。
部分二按合约可能设有「交叉违约条款」，若一按违约，二按也会触发违约。
物业贬值导致「负资产」
若楼市下跌，物业市值低于未偿还的一按＋二按总额，将陷入负资产。此时转按或出售可能无法抵债，需自行填补差价。
转按或再融资困难
二按通常需获得一按银行同意，否则可能视为违约。
若未来想转按至其他银行，新银行可能拒绝承接二按，或要求先清偿二按债务。
隐藏条款与费用
部分发展商二按设有「低息蜜月期」（例如首2-3年低息），其后利率大幅上升，或附加高额手续费、罚息条款。
发展商二按转按的可行吗?
若已申请发展商二按，想转按至其他金融机构，需注意以下限制：
合约限制条款
发展商二按合约通常设有「锁定期」（例如3年），期间禁止转按，否则需支付高额罚款（如贷款额的2-5%）。
部分合约要求转按时必须「全数清偿二按」，导致实际难以操作。
银行接受度低
多数银行对承接有发展商二按的物业持保守态度，可能直接拒绝，或要求先清还二按。
即使接受，新按揭成数会扣减二按金额，导致可转按额度有限。
物业估值与压力测试
转按时需重新评估物业市值，若楼价下跌，可能无法获得足够贷款额。
借款人需通过新银行的压力测试（利率＋3%），若收入不足，转按可能失败。
成本效益考量
转按需支付律师费、评估费、新按揭保险等成本，若仅为节省少量利息，可能得不偿失。
发展商二按虽可能降低首期门槛，但隐藏长期财务风险，转按限制也多。若非短期内有充足资金清偿二按，或楼市前景极度乐观，一般建议优先选择传统银行一按，或降低购房预算以避开二按需求。
实务建议
详细审阅合约条款
- 确认二按利率变化、锁定期、罚息等细节，避免被「低息初期」误导。
评估长期还款能力
- 模拟利率上升后的供款压力（如加息2-3%），确保财务稳健。
预留应急资金
- 准备至少6-12个月的供款备用金，应对收入中断或楼市波动。
咨询专业意见
- 透过独立财务顾问、律师或测量师分析合约与市场风险，避免盲目接受发展商二按。
考虑替代方案
- 若需资金周转，可比较其他选项（如加按一按、私人贷款等），未必需冒二按风险。
