「二按」及「加按」的限制及要求

「二按」及「加按」分别

特点	加按	二按
贷款机构	通常是同一间银行	另一间财务机构（通常并非银行）
利率	一般较低，与银行最优惠利率（P）挂钩	一般较高
审批	较严格，需通过压力测试及信贷评估	较宽松，对信贷评级要求可能较低
风险	较低	高，因利率较高及还款压力较大，且多为浮动利率
申请难度	较高	较低
用途限制	部分银行要求说明加按资金用途	通常没有用途限制

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二按（第二按揭）

定义：指在原有第一按揭（由银行或主要金融机构提供）尚未还清的情况下，业主以同一物业作为抵押，向另一贷款机构申请的第二笔按揭贷款。

限制及要求：

第一按揭机构同意：

• 多数银行或金融机构在首按合约中会加入「限制条款」，禁止业主在未经书面同意下申请二按。若擅自申请，可能构成违约，导致被要求提前还款。

按揭成数（LTV）总上限：

• 香港金管局规定，物业按揭的总贷款额（一按＋二按）不可超过物业价值的特定比例。例如：
  • 自住住宅：一般最高为楼价60%-90%（视乎楼价及首置身份）。
  • 非自住或投资物业：成数更低（如50%）。

利率较高：

• 二按的贷款利率通常高于一按（可能达6%-12%），且多为浮动利率，增加还款压力。

还款能力审查：

• 贷款机构会严格审核申请人的收入、负债比率（DSR）及信贷纪录。
• 香港需通过「压力测试」（假设利率上升3%后，供款不超过月入60%）。

法律文件与手续：

• 需签订二按合约，并向土地注册处登记「二按法定押记」。
• 部分二按机构可能要求购买人寿保险或担保人。

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加按（增加按揭贷款额）

定义：指在原有按揭未清还的情况下，向同一贷款机构申请增加贷款额，通常基于物业升值或业主还款纪录良好。

限制及要求：

物业估值与剩余贷款：

• 加按金额取决于最新物业估值与未偿还贷款的差额。例如：
  • 物业现值1,000万，未还贷款300万，若银行批出60%按揭成数，可加按金额为（1,000万×60%）－300万＝300万。

按揭成数限制：

• 与二按相同，受金管局或央行规定的LTV限制。自住物业通常可借更高成数。

还款能力审查：

• 需重新提交收入证明，并通过压力测试（香港）。
• 若加按用于非自住用途（如投资），审批条件更严格。

用途限制：

• 部分银行要求说明加按资金用途（如装修、教育、投资等），不可用于炒卖物业。

利率与手续费：

• 加按可能需支付律师费、评估费及重新签署按揭文件。
• 利率可能高于原有按揭，视市场情况而定。

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风险注意事项

1. 利率波动风险：二按及加按若为浮动利率，加息将大幅增加还款压力。
2. 楼价下跌风险：若物业市值低于未偿贷款总额，可能触发「负资产」危机。
3. 信贷评级影响：过度借贷可能影响个人信贷评分，影响未来贷款申请。
4. 法律后果：若未能按时还款，贷款机构有权收回物业拍卖。

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实用建议

1. 咨询专业意见：申请前应与银行、财务顾问或律师详细沟通。
2. 比较不同方案：二按机构（如财务公司）条款差异大，需仔细比较利率及隐藏费用。
3. 预留缓冲资金：确保有足够储备应对突发情况（如失业、利率上升）。

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常见问题与解答