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2024年8月，盛汇商铺基金以1,560万元沽出水街地铺的消息震撼市场。是次成交为基金一个半月内第三度蚀让。该基金先于上月以1,868万元沽佐敦吴松街126号地下及阁楼铺位，单位于2022年7月以2,750万买入，持货约2年半，蚀让882万元或32.07%。
相隔一个月后，该基金以约2,010万元沽筲箕湾筲箕湾道180号ONE EIGHTY地下2号铺，面积约1,433方呎，呎价约1.4万元，基金持货不足2年，蚀约490万元或19.6%离场。
西营盘地铺原业主持货34年获利17倍的「神话」，在专业基金手中竟成「滑铁卢」。当「铺王」李根兴都需连环止损，究竟隐藏怎样的结构性危机？ （数据对比见表1）
表1：盛汇基金三次蚀让关键数据
| 物业位置 | 购入时间 | 购入价(万) | 售出价(万) | 持货期 | 蚀让幅度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西营盘 | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3年 | 36.33% |
| 佐敦 | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2.5年 | 32.07% |
| 筲箕湾 | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1.5年 | 19.6% |
解剖蚀让病灶：三大致命伤绞杀铺市
1. 疫后消费模式断层：「电商+北上」双重吸血
案例中的水街铺位虽有5.4厘租金回报，却难掩致命缺陷——月租7万元的食肆租客，正面临「周末空城」冲击。美联工商铺数据显示，2024年第二季港岛区街铺空置率达12.8%，较疫前飙升3倍。
更深层危机在于消费结构转移：
- 「深广消费圈」成型：香港统计处数据显示，2024年上半年港人北上消费达4,200万人次，相当于每月700万人「用脚投票」
- 电商侵蚀实体：消委会调查指出，62%市民增加网购日用品频率，传统地铺「即兴消费」优势瓦解
2. 利率剪刀差绞杀：4.75%融资成本vs 5.4%租金回报
以水街铺位为例，按现行H+1.3%贷款利率（实际约4.75%），扣除佣金及管理费后，基金净回报率恐不足4%，稍遇租客波动即陷亏损。更致命的是，商铺估值与利率呈反向关系——每加息1%，铺价理论跌幅达8-10%（仲量联行模型）。
3. 「铺位证券化」陷阱：流动性黑洞吞噬价值
基金操作模式存在先天缺陷：
- 高杠杆短周期：多采用3-5年封闭期，与商铺正常回本周期（通常8-10年）错配
- 估值泡沫后遗症：2022年购入价多参照疫前租金，无视租务市场结构性下调
- 散户化困局：基金拆细销售导致业权分散，反削弱物业重整弹性
专家把脉：铺市何时见底？
「现时核心区铺租已回落至2008年水平，但利率正常化需时，预计2025年下半年或现转机。」却有另类声音认为，商铺正经历「去投资品化」进程，未来将回归实用本位。
后记：数据之外的冷思考
当130万变2,450万再缩水至1,560万的数字游戏落幕，真正该被审视的或许不是某个基金的得失，而是整个商业地产估值体系的重构。在实体与虚拟的角力中，那些承载城市记忆的街铺，究竟该被视为金融工具，还是文化载体？这场蚀让风暴，终将迫使人们直面选择。
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