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本港楼市调整持续，沙田区迷你户出现震撼成交。中原地产沙田市中心分行经理黎宗文透露，翠华花园B座中层8室近日以278.8万元「流血价」成交，较四年前购入价大幅蒸发123.2万元，成为区内近年最惨烈蚀让个案之一。
成交详情
物业：沙田翠华花园B座中层8室
实用面积：215平方呎（一房开则）
成交价：278.8万港元
累减幅度：101.2万元（较最初叫价380万减26.6%）
持货年期：4年
帐面蚀让：123.2万元（贬值30.6%）
呎价：12,967元
血泪成交背后的数字密码
这套引发市场震荡的翠华花园B座中层8室，其成交轨迹堪称香港楼市缩影。透过差饷物业估价署数据比对，我们发现该单位2021年成交价402万元时，正处于疫情「反常牛市」的顶峰期。当时全港纳米楼（实用面积200-300平方呎）平均呎价达18,743元，较2019年疫情前飙升23%。但随着美国联储局启动暴力加息周期，这个被过度金融化的市场开始显露脆弱性。
值得关注的是，该单位最终成交呎价12,967元，较同屋苑2016年同类单位成交呎价13,502元更低，实质价格已倒退回7年前水平。若计入4年间约12%的通胀率及约4.8%的按揭利息成本，业主实际亏损幅度超过45%。中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出：「这种实质负收益现象，在过往30年楼市周期中极为罕见。」
四维度解构暴跌成因
供应过剩危机：纳米楼「堰塞湖」效应
根据运输及房屋局最新《私人住宅一手市场供应》报告，未来3年全港将有5.2万个新供应单位，其中35%为实用面积少于300平方呎的纳米户型。更严峻的是，差估署数据显示2023年第三季纳米楼空置率达9.8%，较整体私楼空置率4.1%高出逾倍。
利率风暴下的杠杆灾难
以本案为例，业主当年若承做九成按揭，4年间供款额中超过80%用于支付利息。经络按揭首席分析师刘圆圆测算，若业主采用H+1.3%浮息按揭，实际供款利率已从2021年的2.05%飙升至现时的4.1%，月供增加47%。 「这类高杠杆投资者在利率正常化过程中首当其冲。」
区域竞争力衰退：沙田老化困局
沙田市中心屋苑平均楼龄已达38年，面对大围站上盖柏傲庄等新世代屋苑的竞争，老化问题日益突出。美联物业区域经理陈国良指出：「同区新盘管理费每呎4.2元，旧屋苑仅2.8元，但年轻买家宁愿多付50%选择智能家居配套。」此外，政府统计处数据显示，沙田区2021-2023年净移出人口达1.2万人，加速区域购买力流失。
移民潮引发的「断舍离」抛售
入境处数据显示，2023年上半年香港居民净移出达6.7万人，持续的移民潮正在改变楼市生态。一位不愿具名的资深经纪透露：「我们接获的急售委托中，约四成业主表明移民时间表，部分甚至接受低于银行估价15%-20%的报价。」
多米诺效应正在形成
这宗成交已引发连锁反应。据美联物业统计，翠华花园现有12个放盘中，7个在消息传出后调价，平均降幅达8.5%。更值得警惕的是，中银香港近期将沙田区纳米楼估值系数下调0.15，直接影响买家按揭成数。星展银行零售银行业务总监伍维洪警告：「估值下行可能触发负资产危机，特别是2019-2021年高位入市的投资者。」
政策转向加剧市场分化
政府「撤辣」政策意外成为压垮迷你户的最后稻草。中原地产创办人施永青指出：「发展商在新盘定价策略更趋激进，元朗某新盘近期推出288呎单位定价仅450万，直接抢夺二手市场客源。」事实上，2023年第三季一手纳米楼成交量同比上升62%，而二手市场同期下跌39%，显示购买力正被新盘虹吸。
市场分析指，该单位跌价幅度反映多项不利因素
1. 纳米楼供应过剩：近年多区迷你盘落成，分散上车客源
2. 息口高企压力：供楼成本急升削弱投资吸引力
3. 区内配套老化：沙田市中心屋苑面临新盘竞争
4. 移民潮影响：部分业主急套现离场
值得留意的是，原业主2021年以402万元购入单位时，正值疫情期间楼市高位。经纪透露，单位自去年11月起已三度调价，从380万降至329.9万，最终再劈51.1万才获上车客承接。目前同类放盘叫价普遍维持300万元以上，是次成交或引发区内割价潮。
业界人士提醒，随着政府撤辣后发展商力推新盘，二手市场尤其是细单位将持续受压，建议持货者应定期检视市场变化。
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