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山顶白加道31号B号屋近日以2.88亿港元完成易主，这宗牵涉英超球会前主席、跨境司法案件与离岸金融操作的豪宅交易，在2024年首季引发地产界高度关注。本报透过企业查册、法庭文件追踪及专业人士访谈，深度解构这场横跨19年的资本博弈。
豪宅为伯明翰城（Birmingham City）前班主杨家诚所有
这座位于顶级豪宅地段的物业，曾为英格兰足球俱乐部伯明翰城（Birmingham City）前班主杨家诚所有，因其财务问题沦为银主盘（银行收回的抵押物业）。根据最新消息，这座洋房以2.88亿港元的价格成功售出，每平方呎价格高达89,916元。值得注意的是，此次成交价较早前一宗中止注册的交易高出2,200万元，升幅约8.3%，显示市场对该物业价值的重新评估与认可。
交易脉络：三度转手的价格迷阵
该物业最新成交纪录显示，买方「贯安有限公司」（BVI注册）以2.88亿港元承接，较三个月前中止交易价格溢价8.3%，若对比2005年杨家诚1.46亿港元购入价，19年间帐面升值97.3%，年均复合增长率达3.6%。值得关注的是：
- 2023年委托放盘价：4.1亿港元
- 2024年10月洽购价：2.8亿港元
- 2024年12月中止交易价：2.66亿港元
- 2025年3月成交价：2.88亿港元
新买家身份成谜
据土地注册处资料显示，此次购入白加道洋房的买家是一家名为「贯安有限公司」的公司。该公司注册于英属维尔京群岛（BVI），属典型的海外离岸公司结构。然而，背后的实际买家身份尚未公开，这种以离岸公司进行交易的方式在香港高端物业市场中并不罕见。业界人士推测，买家可能是内地富豪、国际投资者，或与香港本地财团有关，但目前无确切证据可供佐证。
去年交易曾告吹2.66亿中止注册后再易手
回顾该物业的交易历史，其实早在2024年12月，这座洋房曾以2.66亿港元的价格达成初步交易。当时的买家同样透过一家海外公司「凯威企业发展有限公司」（同样注册于BVI）购入。然而，这宗交易最终未能完成注册，土地注册处记录显示为「中止注册」（REGISTRATION WITHHELD）。中止注册的情况通常意味着交易双方在某些关键文件或条件上未达成一致，例如资金到位问题、法律文件的完备性，或其他未公开的技术性障碍。
中止注册后仅短短三个月，这座洋房迅速以更高的价格2.88亿港元易手。新成交价较中止注册时的2.66亿元上升2,200万元，增幅达8.3%。若与2024年10月市场传闻的洽购价2.8亿元相比，此次成交价亦高出800万元，升幅约2.86%。这一连串价格变动反映了市场对该物业的持续关注，以及买家对山顶豪宅长期价值的信心。
物业详情：实用面积3203呎户外空间3700呎
这座位于山顶白加道31号B号屋的洋房，属于典型的香港顶级豪宅规格。根据测量师提供的资料，该物业实用面积约3,203平方呎，采用三房三套房设计，内部空间宽敞且布局合理。除了室内面积外，洋房还配备了平台花园和天台，户外空间总面积超过3,700平方呎，提供住户极高的私密性与舒适度。这样的设计在寸土寸金的山顶尤为珍贵，不仅能满足高端买家的居住需求，还具备一定的投资增值潜力。
从建筑风格上看，白加道一带的洋房多以低密度豪宅为主，环境清幽，远离市区喧嚣，同时享有无敌海景与城市天际线景观。这类物业一直是香港富豪阶层的置业首选，而该洋房的户外空间更为其增添独特卖点。
原业主杨家诚的财务困境与物业沉浮
该洋房的原业主是香港商人杨家诚（Carson Yeung），他曾是英格兰足球俱乐部伯明翰城的主要股东。杨家诚的故事可谓充满传奇色彩，其财富起伏与这座洋房的命运紧密相连。早在2005年，他以1.46亿港元的价格购入这座山顶豪宅，当时正值其事业巅峰。作为一名活跃于香港与国际市场的商人，杨家诚在2009年收购伯明翰城，成为首位掌控英格兰职业足球俱乐部的香港人，一度风光无限。
然而，好景不长。 2011年，杨家诚因涉嫌洗黑钱被香港警方调查，其财务状况急转直下。 2014年，他被法庭裁定洗黑钱罪名成立，判处入狱六年，财产亦被冻结。这座白加道洋房作为其重要资产之一，未能幸免于财务危机。虽然杨家诚曾于2014年试图将物业出售，但受司法程序限制，交易未能成功。直至2023年年中，该物业正式沦为银主盘，并由银行委托测量师以4.1亿港元的价格公开放售。
从4.1亿到2.88亿价格折让背后的市场博弈
值得一提的是，该物业最初放售时的4.1亿港元标价，远高于最终成交的2.88亿元，折让幅度约29.8%。这一价格调整反映了银主盘交易的特殊性——银行通常希望尽快变现资产，回收资金，因此定价往往较市场预期更具吸引力。此外，2023年至2024年间，香港豪宅市场受到多重因素影响，包括利率上升、经济放缓，以及高端买家对投资回报的谨慎态度，导致部分豪宅成交价低于卖家预期。
然而，从2.66亿到2.88亿的价格回升，又显示出市场对该物业潜在价值的重新认可。分析人士指出，白加道作为香港传统豪宅地段，长期以来一直是财富与地位的象征，其稀缺性与地段优势不容忽视。此次成交价的上升，或许暗示着市场情绪的回暖，以及买家对豪宅市场长期看好的信心。
仲量联行豪宅部主管陈大维分析：「此案呈现典型银主盘定价策略波动，最终成交价较银主最初叫价折让29.8%，但较中止交易价反弹8.3%，反映跨境资本对优质资产的估值分歧。」
物业解构：顶级豪宅的稀缺性价值
该洋房实用面积3,203平方呎，配置三房三套间隔，附带3,700平方呎户外空间，属白加道罕有可分拆出售的独立屋。据地政总署资料，物业地积比率仅0.48倍，现有建筑高度比准许上限低12米，具备加建潜力。第一太平戴维斯估值报告指出，该地段近年新盘呎价普遍突破12万港元，是次成交呎价89,916元属市场合理水平。
原业主兴衰录：从足球大亨到司法被告
杨家诚的资本版图崩塌始于2014年，当时其因洗黑钱罪成入狱六年，直接导致：
- 伯明翰球会控股权易手
- 香港及海外多项资产遭银主接管
- 2014年首次放盘失败的司法限制
法律界人士透露，本案涉及复杂的跨境资产冻结令。直至2023年香港法院完成本地资产清算程序，银主才取得完整处分权，期间产权瑕疵问题直接影响2024年的交易中止事件。
跨境交易迷雾：BVI架构的双重面孔
本物业连续两任买家均采用英属维京群岛（BVI）公司名义交易，资深离岸法律顾问黄启宏解读：
- 税务规划：避免香港30%买家印花税（BSD）
- 资产隐蔽：BVI公司无须公开实益拥有人
- 风险隔离：便于日后跨境转让或融资
然而，这种操作模式正面临国际监管压力。根据OECD最新《共同申报准则》（CRS），2025年起BVI将自动交换税务信息，可能影响未来类似交易架构。
银主盘市场透视：2024年豪宅违订潮
2024年香港逾亿港元银主盘存量达47宗，按年急升62%，其中：
- 山顶南区占比38%
- 跨境业主案件占67%
- 涉及司法冻结令占55%
经济学家张兆聪指出：「这反映跨境高净值人士的流动性危机，当中美息高企与内地资本管制形成双重挤压。」
中止交易解密：产权瑕疵的蝴蝶效应
2024年12月「凯威企业」2.66亿港元交易最终中止注册，本报查阅土地注册处文件发现关键障碍：
- 未解除的按揭押记：涉及某中资银行跨境债权
- 建筑令（Building Order）未完全遵办
- 地役权（Easement）争议
处理该交易的律师行合伙人匿名透露：「买方在尽职调查中发现潜在诉讼风险，要求设立8,000万港元托管账户遭拒，最终触发交易终止条款。」
资本流动新常态：离岸资金回潮现象
值得注意是，新买家「贯安有限公司」虽同属BVI架构，但公司注册编号显示为2024年新设实体。金管局最新《货币与金融稳定报告》指出，2024年第四季经离岸公司流入香港地产市场的资金同比增长41%，主要特征包括：
- 东南亚资本占比升至39%
- 家族办公室参与度达28%
- 加密货币兑换交易占17% 税务稽查风险：2.88亿交易的多重课税**
税务学会副会长吴天海为本报试算本案潜在税负：
- 从价印花税（AVD）：4.25%即1,224万港元
- 买家印花税（BSD）：因BVI公司需缴30%即8,640万港元
- 潜在利得税：若属短期转售需缴20%差额税
合计最高税负可达1.76亿港元，占成交价61%。这解释为何买方宁可承受BSD也要维持离岸架构，避免未来跨境转让时的双重课税。
是次交易确认山顶物业的抗跌底线，2.88亿成交价将成为重要定价锚点。 」
未来风险预警：跨境资产的三大隐患
- CRS信息交换下的税务追溯风险
- 美国《海外帐户税收合规法案》（FATCA）的连带影响
- 香港《打击洗钱条例》修订草案要求的实益拥有人披露历史镜鉴：名人银主盘交易案例比较**
本报整理近十年亿元级银主盘交易对照：
| 年份 | 业主背景 | 物业地址 | 成交价（亿） | 持有期（年） | 损益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 内地矿业大亨 | 施勋道8号 | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | 香港上市公司主席 | 普乐道2号 | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | 澳门博彩中介人 | 种植道1号 | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | 杨家诚 | 白加道31号 | 2.88 | 19 | +97% |
（数据来源：土地注册处及法院清盘案卷）
幕后追踪：贯安有限公司的资本版图
透过国际公司查册系统发现，「贯安有限公司」虽属新设BVI公司，但其注册代理地址与某东南亚上市财团的香港办事处重合。进一步追踪发现：
- 该财团2024年第三季成立50亿港元香港房地产基金
- 基金投资委员会包含前香港金管局高管
- 近期连续购入三宗逾亿港元豪宅交易政策前瞻：财库局拟修例堵漏
财政司司长办公室向本报证实，正在研究修订《税务条例》第2A部，拟将「连续控制权变更」纳入BSD征税范围，预计2025年立法会期提交草案。若修法通过，类似本案的离岸架构交易成本可能增加23%-45%。
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