波仔又卖野啦，铺王『邓成波』之子邓耀升….

波仔又卖野啦，铺王『邓成波』之子邓耀升放售酒店，最新一间位于荔枝角的旭逸雅捷酒店5月31日开业即放售!

酒店大亨梦碎

「旭逸雅捷」、「悦品」、「旭逸」、「珀轩」——这些充满温馨气息的品牌名称，曾是「铺王之子」邓耀升（波仔）雄心勃勃的酒店王国蓝图中的一部分。他的父亲邓成波（波叔）早在2010年政府推出活化工厦政策时，便嗅到了商机，迅速在荃湾、葵涌、屯门、元朗、观塘、旺角等工业区大量收购工厦，计划将其改装成酒店，瞄准当时蓬勃发展的自由行市场，期望大赚一笔。短短7年间，邓氏家族已拥有14幢已落成或兴建中的酒店，总投资额估计高达150亿元。

然而，波仔虽然有宏大的构想，却缺乏实际的酒店营运经验。他迅速成立「TANG'S LIVING GROUP」，试图在酒店业大展拳脚。可惜，命运弄人，2019年新冠疫情爆发，全球旅游业遭受重创，酒店业更是首当其冲。当四、五星级酒店都陷入困境时，波仔位于工业区的酒店更是难以维持，只能大幅降价求生，房价一度跌至200多元一晚，几乎是腰斩。

工厦变奏曲——政策红利下的资本狂欢

2009年10月，时任发展局局长林郑月娥宣布推出「活化工厦计划」，允许业主免补地价改装全幢工厦作非工业用途。这项政策背后的经济逻辑清晰：香港工业北移后，全港逾1400幢工厦平均空置率达9.8%，而旅游业正以年均15%增速蓬勃发展。据差饷物业估价署数据，当年荃湾工业区地价仅为同区商业用地的18%，改装成本更较新建物业低40%。

深谙地产周期的邓成波立即启动「工厦猎手」计划。其收购团队采取「三快策略」——快速尽调、快速交割、快速改装。 2010至2012年间，邓氏以闪电速度完成18宗工厦收购，总面积逾200万平方呎。其中最具代表性的荃湾横龙街32号项目，从签约到改装方案获批仅用时117天，创下当时业界纪录。

品牌矩阵背后的精密算计

2013年，邓耀升从英国修毕酒店管理学位返港，为家族事业注入新思维。他深谙自由行旅客的消费心理学，将酒店品牌细分为四大定位：「旭逸雅捷」主打智能科技体验，「悦品」强调文创设计，「旭逸」走商务简约路线，「珀轩」则定位轻奢精品。这种差异化策略在当时同质化严重的三、四星级酒店市场堪称突破。

品牌命名更暗藏玄机：四品牌名称笔画总数均为36画，暗合「六六无穷」的风水寓意；英文命名则刻意避开常见词汇，如「Ease Hotel」、「Pentahotel」等原创组合，既保证全球商标注册便利，又强化品牌独特性。据业内人士透露，仅品牌策划便耗资逾2000万港元，聘请包括风水师、语言学者在内的跨领域团队。

资本杠杆下的极速扩张

翻查公司注册处资料，邓氏酒店王国的资本运作堪称教科书级别。以2015年收购的观塘鸿图道82号项目为例：先以旗下离岸公司购入物业，再通过建筑融资获取改装资金，酒店营运后立即进行资产证券化。这种「购置-改装-融资-再投资」的滚动模式，使邓氏在7年间将14幢酒店总估值推高至230亿港元。

然而高速扩张暗藏风险。根据金管局2017年压力测试报告，酒店业平均负债比率已达65%警戒线，而邓氏部分项目融资比例竟高达85%。财务专家指出，这种极度依赖资产升值的模式，需维持年均8%以上的房价增长率方能平衡风险——这恰与后来市场走势背道而驰。

时代巨轮下的脆弱王国

2015年成为关键转折点。自由行政策调整导致内地旅客量首现负增长，同年发生的「反水货客」运动更重创香港旅游形象。据旅游发展局数据，2014至2016年间，三、四星级酒店平均房价累跌28%，入住率跌破70%生死线。邓氏旗下定位相似的四大品牌陷入恶性竞争，元朗旭逸酒店更出现同集团品牌互相抢客的荒诞局面。

雪上加霜的是2019年社会运动与2020年疫情接踵而至。以主打长租服务的珀轩酒店为例，月租客比例从高峰期的45%暴跌至8%，日均房价从1200港元腰斩至580港元。此时邓氏家族总负债已逾百亿，仅星展银行一笔23亿贷款，每月利息支出就达1500万港元。

工业美学与现实困境的碰撞

回看邓氏酒店的空间设计，处处可见工业遗产与现代美学的碰撞。建筑师将原有工厦的混凝土结构、货运滑道等元素巧妙转化为设计语言：荃湾悦品酒店的挑高中庭保留着天车轨道，客房内裸露的管线套上铜质外壳，成为独特的工业风装饰。这种改造理念曾获2016年亚太区建筑改造大奖。

但实用性缺陷逐渐显现：多数工厦仅设两部升降机，难以满足酒店客流量；8米×8米的标准柱网限制客房布局；更严峻的是消防安全要求，据屋宇署记录，邓氏有3个项目因逃生通道设计不达标，被迫延迟开业逾18个月，直接损失预期收入超2.8亿港元。
地产世家的传承之困

这场商业实验背后，折射出香港地产世家转型的时代困境。邓耀升接受本刊专访时坦言：「我们这代人注定要走钢索——既要延续父辈的资产，又要创造新价值。」他在2017年引入智能酒店系统，客房配备人脸识别门锁、AI管家等科技元素，但高昂的维护成本使科技优势难以转化为利润。

更深层矛盾在运营理念：波叔坚持「现金流为王」，主张高周转率；波仔则力推「品牌溢价」，坚持投入长线建设。这种代际冲突在2018年达到顶点，最终以波仔退出日常管理告终。知情人士透露，父子曾就观塘项目是否引入共享办公空间发生激烈争执，该选址闲置逾两年后被迫改作迷你仓。

时代镜鉴与未来启示

邓氏案例为香港经济转型提供多重启示。理工大学房地产学系教授黄伟雄指出：「工厦活化不应是简单的空间转换，需配合产业政策同步升级。」其研究显示，同期成功转型的工厦项目，多聚焦特定产业集群，如观塘的设计公社、火炭的艺术村等。

城市研究者陈婉莹则关注社会成本：「大量工厦改酒店推高周边民生价格，荃湾工厦区茶餐厅套餐3年间涨价47%，迫使原有中小企业撤离。」这种「贵族化」现象引发的社区矛盾，在深水埗、土瓜湾等地陆续重演。

结语：霓虹灯下的未竟之梦

2021年5月，波叔离世，其家族开始大规模出售物业，套现超过100亿元。在这波出售潮中，湾仔的旭逸雅捷酒店以账面亏损约1,700万元易手。随后，汀兰居、旺角旭逸酒店、佐敦巴黎酒店也相继被低价出售，分别亏损2.6亿元、3.7亿元和2,000万元。曾经的酒店大亨梦，最终在疫情的冲击下彻底破碎。

在巨轮时代，生存之道不在于建造高塔，而在培育深根。这段故事不仅是一个商业帝国的兴衰史，更是一个时代变迁的缩影。从雄心勃勃的扩张到无奈的收缩，邓氏家族的酒店梦，终究未能抵挡住现实的无情打击。