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东涌霸地王
2024年7月，高等法院一纸判决为持续逾二十年的东涌地权争议画下句点。被民间称为「东涌霸地王」的陈尊遗孀邓克玲，在与九龙仓集团旗下Forestside Limited的土地所有权诉讼中终告败诉。这场涉及2.18公顷土地、跨越半世纪的司法攻防，不仅暴露香港逆权侵占制度的实践难题，更折射出新界土地治理的深层矛盾。
涉及新界土地争议的标志性案件近日尘埃落定。自称在东涌三幅合计逾2.1万平方米地皮「务农」逾半世纪的男子陈尊，其遗孀代表提出的逆权侵占诉讼，遭高等法院裁定败诉。
如果我讲慨系大话，天打雷劈！
高等法院农地纠纷案昨日续审出现激烈交锋。被告方律师在交叉盘问原告邓女士时，援引农业专家证人报告指出，其丈夫陈先生自2001年起已实质放弃涉案农地耕作，相关区域植被呈现长期荒废状态。邓女士严词反驳，强调丈夫持续管理农地达二十年，更在部分农地区域架设金属围栏防范野猪侵扰。
法庭攻防战在被告律师出示关键证据时进入白热化。辩方当庭出示多张摄于2005至2009年间的历史照片，显示所指称的围栏设施根本不存在。面对证据矛盾，邓女士当庭情绪激动地以手指天立誓：「我每句证词皆属实情，若有半句虚言，愿遭天打雷劈！这些年农地点滴俱是亲身经历！」其誓言回荡法庭引发短暂骚动。
据庭审记录显示，本案涉及长达二十年的农地权属争议，关键争点在于实际耕作行为的连续性认定。主审法官已要求双方就新呈证据提交补充书面陈词，案件将于本周五续审。
法官周家明在判词中直指关键证据存在重大矛盾，更揭露当事人涉嫌虚假陈述的细节。
案件脉络与法理争议
本案源于陈尊2011年向九仓旗下Forestside Limited提起的逆权侵占诉讼，主张自1962年起持续占用涉案地皮。根据香港《时效条例》，逆权侵占需满足「实际占有」与「排他性控制」两大要件，且需连续行使权利超过12年。然而案件审理期间（2015年）陈尊病逝，由其配偶邓克玲续诉。
司法审查三大疑点
法官在长达32页的判决书中，系统性指出原告方三大法律缺陷：
- 地籍证据矛盾：涉案地块原始登记为池塘地形，陈声称抵港当年即开展耕种，却无法解释如何在未经填塘工程情况下直接农作。地政总署历史航拍图像显示，该区域直至1980年代仍存大片水域。
- 管理能力存疑：两幅争议地块直线距离达380米，总面积相当于3个标准足球场。法官质疑单一农户如何有效管理，且现场既无围栏界标，亦缺乏农作物产销纪录等佐证。
- 证词可信度崩坏：关键证人邓书平承认从未见地块设有围障；邓克玲庭上称「会望住唔畀人用」的管理方式，被法官直斥「连基本保安措施都不存在」。更发现陈氏夫妇对占用起始年份的陈述前后不一。
争点一：占用起始日期的证据力
陈方主张自1962年持续使用土地，却无法提供任何官方文件佐证。法庭指出：
- 1960年代东涌尚属边陲，农户多无正式租约
- 但陈未能解释如何在鱼塘环境实施耕作
- 所谓「种树固土」说法与当时地理条件矛盾
争点二：实质管有的认定标准
根据Leung Kam Ho v. Grandeur International Group案确立的原则，占有人必须展现「如同真实业主」的管理行为。法官发现：
- 2.18公顷土地被道路分隔，缺乏统一围栏
- 证人证实可自由进出捕鱼捉蟹
- 所谓「看守」仅限口头威吓，无实际管制措施
争点三：排他性使用的证明
关键在于是否排除「真正业主」行使权利。证据显示：
- 九仓子公司1998年曾派员巡查并竖立告示牌
- 2005年地政署查获非法倾倒时，陈未主张权属
- 多年来未缴纳差饷或地税
争点四：占用行为的合法性
法官援引Wong Tak Yue v.张氏家族案指出，非法活动不构成「逆权侵占」基础：
- 倾倒建筑废料属刑事罪行（《废物处置条例》）
- 填塘造地需经城规会批准
- 部分区域被改作货柜存放，超出农业用途
争点五：继承诉讼的正当性
本案特殊在原告于诉讼期间身故。法庭确认：
- 逆权侵占属「人身权利」，原则上不可继承
- 但根据《高等法院规则》第15章，遗产代理人可接续未完诉讼
- 关键在于占有状态是否在原告生前已完成时效
证据链崩解：证人供词矛盾全记录
判决书揭露陈方证据的多处致命伤：
农业主张的现实悖论
- 土壤检测显示重金属超标，不宜耕作
- 农作物照片经鉴定为短期摆拍
- 所谓「灌溉系统」实为非法接驳政府水管
时间证人的记忆谬误
主要证人邓书平声称「儿时常去捉鱼」，但：
- 其出生年份（1971年）与陈主张的占用起始日相差9年
- 未能具体描述1960年代地貌
- 承认从未见过任何农作物
遗孀证供的前后矛盾
邓克玲在交叉询问时出现重大瑕疵：
- 初期声称「每日巡逻」，后改口「每月查看」
- 无法说明三块地皮的具体分界
- 承认部分区域被第三方用作停车场
法官心证：为何认定「公然说谎」？
司徒敬法官在判词第147段严词指出：
「原告方试图将临时性、间歇性的使用行为，包装成持续六十年的排他管有。这种以诉讼手段掠夺土地的行径，严重悖逆逆权侵占制度的立法原意。」
司法审查的三大铁证
- 航拍图对比：1984-2010年间地块用途多次变更
- 水务署记录：2003年才首次接获用水申请
- 环保署档案：2005-2010年开出7张废物处理罚单
社会回响：民间团体的两极反应
判决引发各界热议：
- 新界原居民协会：支持法庭捍卫产权制度
- 土地正义联盟：忧判例压缩弱势者空间
- 法律界人士：建议修订《时效条例》厘清农业占用标准
学界观点：香港科技大学社会学系教授李明辉分析：
「此案反映后殖民时代的土地治理困境。当『原居民特权』遇上『发展商囤地』，底层移民只能游走法律边缘求生，最终沦为制度冲突的牺牲品。」
历史镜鉴：香港逆权侵占案例比较
透过比较近三十年重要判例，可见司法标准趋严：
成功侵占案例
- Wong Roy v. 香港政府（1998）：连续60年家族墓地使用，具宗教祭祀证据
- 李阿彩案（2005）：搭建寮屋并持续维修，获邻里证词支持
失败案例关键
- 李德仁案（2012）：停车场经营欠缺排他性
- 李太案例（2019）：未经许可的植树不被视为管有行为
法律经济学视角：逆权侵占的社会成本
本案耗费司法资源逾1,200小时，凸显制度性问题：
- 新界约有2,400公顷「祖堂地」权属不清
- 地政总署积压逾5万宗土地纠纷
- 每宗逆权侵占案平均审理期达6.8年
改革呼声：测量师学会建议
- 设立「土地历史档案专库」
- 导入卫星影像作为时效证据
- 建立占用登记预警系统
国际比较：英美法系的制度演进
对照其他普通法地区的发展：
- 英国2012年修法缩短农地时效至30年
- 新加坡要求占有人公示主张满12年
- 澳洲维多利亚省引入「善意占有」要件
司法启示录：给业主与占用者的备忘录
本案提炼出重要法律原则：
给业主的防御策略
- 每5年进行地籍巡查
- 对侵占行为发书面警告
- 在土地设置数位监控设备
给占用者的风险提示
- 保存水电费单等占用证明
- 建立连续性的使用纪录
- 避免从事非法改造行为
未来战场：遗孀的上诉可能
尽管败诉，法律界关注后续发展：
- 可援引《时效条例》第17条「残疾人延期」规定（陈尊晚年患癌）
- 或以「程序瑕疵」争执证据采用标准
- 但法界普遍评估翻盘机率低于15%
深度反思：土地正义的未竟之路
这场跨越两代人的诉讼，终结于法庭的事实认定，却未平息制度性争议。当城市发展吞噬新界村落，司法如何在产权保护与社会公义间平衡？本案留下的，不仅是败诉的判决书，更是对香港土地治理的深刻叩问。
司法见解与社会警示
判决书特别强调「土地使用≠法律占有」原则，指出被告公司虽长期未驱离陈氏，不等同默许权利转移。此案凸显乡郊土地管理漏洞，判词警示「以破坏环境方式主张土地权益」的潜在风险。值得关注的是，陈氏自承透过倾倒建筑废料（倒泥头）扩充用地，此举已涉嫌违反《废物处置条例》。
后续影响
败诉方须承担对方讼费，据业界估算可能逾千万港元。法律界人士分析，此判例将强化地权人定期巡查的义务，并对「借长期使用主张地权」的举证提出更高要求。规划署资料显示，涉案地块现被划为「未决定用途」地带，随东涌新市镇扩展，其发展潜值备受关注。
案件编号：HCA2055/2011
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